「실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안」

ㆍ서울, 경기·부산 중 일부지역, 세종시 등은 ‘맞춤형 청약제도 조정‘ 및 ‘과도한 투자수요 관리‘를 선별적으로 적용

① 맞춤형 청약제도를 통한 청약시장 과열완화 및 실수요자 당첨기회 확대
- 전매제한기간 : 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정
- 1순위 제한 : 세대주 외, 5년 내 당첨자, 2주택 이상 소유자를 제한
- 재당첨 제한 : 조정대상 당첨자는 1∼5년간 동일 대상당첨 금지

② 과도한 단기 투자수요가 유입되는 것을 차단하기 위한 관리방안 실시
- 중도금 대출보증요건 강화(계약금 5%→10%), 2순위에도 청약통장 필요
- 1순위 청약일정을 ‘당해 / 기타’ 분리, 청약가점제 자율시행 유보

· 실수요자에 대한 금융지원 지속
-디딤돌 대출 등을 차질없이 지원, LH 공공분양주택 중도금 지원 등

· 정비사업 투명성 강화 및 청약시장 불법행위 근절
- (정비사업) 경쟁입찰·용역비공개 확대, 신고 활성화, 조합 운영실태 점검
- (청약시장) 불법행위 상시점검팀 구성·운영, 신고포상금제 도입 등

[Ⅰ] 추진배경

정부는 11월 3일, 관계기관간 협의 및 경제관계장관회의를 거쳐 「실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안」을 마련하였다.

정부는 ‘서민·중산층 주거안정’과 ‘주택시장의 안정적 관리’를 주택정책의 핵심기조로 견지하며 일관된 정책을 추진 중으로서, 현 정부는 역대 어느 정부보다 많은 총 54만호의 공공임대주택을 공급하고 있으며, 행복주택·주거급여제도 등을 도입하고, 뉴스테이 정책을 통해 주거문화도 혁신해 나가고 있다.

또한, 불필요한 규제를 개선하고 세제·금융지원 등을 통해 실수요자 중심의 주택시장 활력회복에 기여하였으며, 「8.25, 가계부채 관리방안」을 통해서는 수급 불균형 우려에 대해 선제적으로 대응하였다.

이 같은 정책의 성과로 서민·중산층 주거안정 시책의 효과가 본격적으로 나타나고 있고, 주택시장도 활발한 거래가 이루어지는 가운데 주택 가격도 전반적으로는 급등이나 급락 없이 안정적인 흐름을 이어가고 있다.

그러나, 국내외 저금리 기조가 지속되고 늘어난 유동성이 주택시장으로 유입되면서 일부 지역에서 국지적인 불안 양상이 나타나고 있는 것이 사실이다.

특히, 일부 재건축 예정 단지를 중심으로 집값이 단기간에 많이 오르고, 서울, 경기, 부산, 세종 등지의 일부 청약시장에서는 이상 과열 현상이 발생하였다.

단기 전매차익을 기대하는 투자수요가 과도하게 유입되면서 실수요자의 입지는 상대적으로 위축되는 문제가 발생하였다.

국지적이지만 이 같은 과열 현상이 더 심화되거나 다른 지역으로 확산될 경우 장래 주택경기의 조정 과정에서 가계와 경제 전반에 부담이 커질 우려가 있음을 감안하여 정부는 국지적 과열이 발생한 지역에 대한 선별적·단계적 대응을 통해 시장 질서를 실수요자 중심으로 강화함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 대책을 마련하게 되었다.

이번 대책은 지역 주택시장에 대한 정밀한 분석을 통해 과도한 단기 투자수요 등에 의해 이상 과열이 발생하고 있는 지역을 선별하고 이들 지역에 대하여는 전매제한 제도, 청약 자격 등을 강화하여 과열 현상과 주변 집값의 불안 소지를 완화해 나가는 한편, 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대되도록 하는데 역점을 두었다.

정부는 전반적인 주택시장의 수급 여건과 거시경제 여건을 고려 할 때, 장래 주택경기의 조정 가능성이 있고 지역별 주택시장의 차별화가 뚜렷해지고 있는 점에 유의하여 각 지역의 시장상황에 대한 맞춤형 정책을 마련하였다.

아울러, 정부는 불법전매, 다운계약, 청약통장 매매 등 주택시장 질서를 교란하는 행위는 행정력과 시스템을 동원하여 철저히 단속하고 강도 높게 처벌해 나갈 계획이다.

한편, 불법·비리 소지가 여전히 남아 있는 재개발·재건축 등 정비 사업에 대해서도 투명성을 높이기 위한 제도 개선을 적극적으로 추진해 나갈 계획이다.

이번 대책과 함께, 정부는 무주택 서민을 위한 디딤돌 대출 등 정책모기지를 지속 공급하고, 무주택 서민용 공공분양주택에 대한 중도금 대출 등에 대해서도 차질 없이 지원해 나갈 계획이다.

정부가 마련한 「실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안」의 주요 내용은 다음과 같다.

[Ⅱ] 주택시장의 안정적 관리방안

[1. 국지적 시장과열 완화 및 실수요자 당첨 기회 확대]

과열이 발생하였거나 우려되는 지역·유형을 선별하여 맞춤형으로 대응하고자, 지역·유형별로 주택시장에 대한 분석을 실시하였으며, 이에 따라 서울, 경기·부산 일부지역, 세종 등을 선정하여 맞춤형으로 청약제도를 조정하고, 과도한 단기 투자수요를 관리하여 국지적인 시장과열을 완화하고, 실수요자의 당첨기회를 확대 하고자 한다.

① 맞춤형 청약제도 조정

조정 대상지역에는 1)전매제한기간 강화, 2)재당첨 제한, 3)1순위 제한이 시행된다.

1) (전매제한 기간) 전매제한기간을 과열정도에 따라 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정 (부산은 제외)

2) (1순위 제한) 조정 대상지역에 청약시 1)∼3)의 자를 1순위에서 제외 - 1)세대주가 아닌 자, 2)5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자, 3)2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자

3) (재당첨 제한) 조정 대상지역의 주택에 당첨된 세대에 속한 자를 재당첨 제한 대상자에 추가하고 당첨이 제한되는 주택에 조정 대상지역의 주택을 추가

강화된 전매제한기간은 전매제한기간을 규정하고 있는 주택법 시행령 입법예고일인 11.3(목) 입주자모집공고분부터 적용된다.

1순위·재당첨 제한은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 시행일 이후의 입주자모집승인신청분부터 적용되게 되며, 국토교통부는 1순위 제한, 재당첨 제한의 빠른 시행을 위해 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 신속히 11월 중순에 완료할 계획이다.

이번 맞춤형 청약제도 조정에 따른 시장영향 등 주택시장에 대한 모니터링을 면밀히 지속적으로 실시하여 조정 대상지역 및 주택의 추가 또는 제외 여부 등을 정례적으로 검토하고, 주택시장의 동향과 지역별 지표 등을 정밀하게 분석하여 국지적 과열현상이 심화되거나 주변지역으로 확산될 경우 ‘투기과열지구’를 지정하는 방안도 정례적으로 검토할 계획이다.

② 과도한 단기 투자수요 관리 

조정 대상지역에는 과도한 단기 투자수요가 유입되는 것을 차단하기 위하여 다음과 같은 관리방안을 적용한다.

1) 중도금 대출 발급요건 강화 (HUG·주금공 내부규정)

조정 대상지역의 중도금대출보증 발급요건을 현행 ‘전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부 → 전체 분양가격의 10% 이상 계약금 납부’로 강화한다.

이를 통해 적은 자기자본을 활용하여 분양계약 후, 시세차익을 목적으로 분양권을 전매하려는 단기 투자수요의 감소를 유도한다.

2) 2순위 청약신청시에도 청약통장 필요 (주택공급에 관한 규칙)

현재는 2순위 청약신청을 할 때 청약통장이 없어도 청약신청금만 납입하면 청약신청이 가능하나, 조정 대상지역에는 2순위 청약신청을 할 때에도 청약통장*이 있어야 한다. * 가입기간, 예치금액 기준은 없음 이에 따라 2순위 청약신청을 할 때에도 신중하게 신청하도록 유도하여 과도한 투자목적의 2순위 청약신청을 방지하고, 2순위 청약시장도 실수요자 중심으로 형성될 것으로 기대된다.

3) 1순위 청약일정 분리 (사업주체 협조)

현재 당해지역, 기타지역 구분없이 하루에 1순위 청약을 접수받고 있으나, 조정 대상지역에서는 1일차 당해지역, 2일차 기타지역으로 1순위 접수를 분리하여 운영할 계획이다.

이에 따라, 당해지역에서 1순위 마감될 경우, 당첨가능성이 없는 기타지역은 접수를 생략하여 청약경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 방지하여, 착시효과로 인한 투자수요를 차단할 수 있을 것으로 보인다.

4) 청약가점제 자율시행 유보(주택공급에 관한 규칙)

당초 ’17년부터 85㎡이하 민영주택에 대해 청약가점제를 지자체 자율적으로 시행*(지자체에 따라 100% 추첨제로 운용가능)할 수 있도록 위임할 계획이었으나, 조정 대상지역은 자율시행을 유보하여 가점제 적용비율을 40%로 유지한다.

이에 따라, 투자목적의 과도한 청약경쟁을 해소하며 부양가족 수가 많은 세대, 무주택자 등 실수요자의 당첨기회가 확대될 것으로 기대된다.

[2. 실수요자 금융지원 강화]

실수요자의 내 집 마련을 지원하고 LH 공공분양주택 수분양자의 중도금 부담을 경감할 수 있도록 지원을 강화한다.

무주택 서민 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 디딤돌 대출등 정책 모기지를 차질 없이 공급할 계획이다. < 디딤돌대출 개요 (신청대상 및 대상주택) >
△ 신청대상 : 연소득 6천만원 이하 (생애최초구입자는 연소득 7천만원 이하)
△ 대상주택 : 시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하(수도권 제외한 읍·면지역 100㎡이하)
△ 대출금리 : 2.1∼2.9% (생초자, 다자녀가구, 신혼부부 등은 0.2∼0.5%p 우대)

또한, 시중은행이 취급한 대출채권을 주택금융공사가 매입하여 유동화하는 적격대출의 한도도 2조원 증액(10.26 기 배정)하고, 필요시 추가로 한도를 확대하여 실수요자 지원을 계속한다.

최근 중도금 대출은행을 선정하지 못해 수분양자가 중도금 조달에 어려움을 겪고 있는 LH 공공분양단지는 중도금 납부시기를 4~8개월 유예하고, 유예기간 동안 대출은행을 적극 선정할 계획이다.

이에 따라 중도금을 구하지 못해 계약을 포기하는 일이 발생하지 않으며, 분양계약자들의 이자부담도 줄어들 것으로 기대된다.

[3. 주택시장 투명성 제고]

정비사업 제도 개선과 청약시장 불법행위 근절 등을 추진하여 주택시장의 투명성을 제고할 계획이다.

① 정비사업 제도 개선

그간 정비사업의 투명성 강화를 위해 제도개선을 추진해왔으나, 투명한 정보공개 부족, 감시 시스템 미흡 등의 문제는 여전하다.

이에 따라, 경쟁입찰·용역비 공개 확대 등 제도개선을 통해 정비사업의 투명성을 강화하여 불필요한 비용 및 분쟁 발생을 최소화하고, 무리한 사업추진을 방지할 계획이다.

1) 경쟁입찰 확대 및 용역비 공개

현재 시공사·전문관리업체 외의 대다수의 용역은 지명경쟁이나 수의계약으로 선정되고 있으며, 정보공개의 범위도 ‘공사비, 이자’ 등 제한적이다.

앞으로는 모든 용역은 원칙적으로 일반경쟁을 통해 선정토록 하고, 일정금액 이상의 용역은 조달청의 민간수요자 전자조달시스템사용을 의무화하도록 하며, 또한 지자체장이 조합별로 모든 용역비 정보를 공개하도록 의무화하여 투명성을 높일 계획이다.

2) 금품·향응 수수행위 신고 활성화

금품·향응 제공에 대해 자진신고한 자에 대한 처벌을 감면할 수 있도록 자진신고에 대한 특례를 도입하고, ‘신고포상금제’를 신설하여 정비사업 불법행위에 대한 신고를 활성화할 계획이다.

3) 정비사업 대출보증 요건 강화 및 4) 조합 운영실태 점검

정비사업 대출보증 요건을 강화하여 무리한 사업추진을 방지하고, 11월부터 국토부·서울시 등 합동점검반을 구성하여 조합 운영의 적정성, 법규 위반여부 등에 대한 집중점검도 실시할 계획이다.

② 청약시장 불법행위 근절

1) 「청약시장 불법행위 상시점검팀」 구성·운영

저금리, 유동자금 증가 등으로 일부 청약시장이 과열됨에 따라, 청약시장 불법행위로 인한 실수요자의 피해 발생이 우려된다.

이에 따라, 주택시장의 질서를 확립하고 실수요자에 대한 지원 및 보호를 위해 국토부·지자체·국세청·주택협회 등 「관계기관 합동 상시점검팀」을 구성하여 청약시장 불법행위에 대해 ‘상시·불시 점검’을 실시한다.
*상시점검팀(총괄), 실거래신고 조사반(다운계약 등), 불법청약 조사반(불법전매, 청약통장 등), 중개사법 조사반(떴다방 등) 등 4개반으로 구성 관계기관 공조를 통해 위반사항을 적발하여, 적발사항은 지자체, 국세청 및 수사기관 등에 통보하여 엄정히 조치할 계획이다.

또한, ‘분양계약 실거래 신고제*’가 시행(`17.1∼)되는 시점에 맞추어, 아파트 각 호별로 최초 분양계약부터 분양권 및 주택거래내역을 파악할 수 있도록 실거래가 시스템(RTMS)을 구축하고, 사람의 주민등록번호처럼 주택에도 각 호별로 고유번호를 부여하는 방안을 마련하여 ‘인허가→분양→준공→멸실’ 등 주택생애주기별 관리도 강화할 계획이다.
* 「부동산 거래 등에 관한 법률」 개정에 따라 분양권 최초 계약 체결시에도 60일 이내 신고토록 의무 (주택공급자 및 수분양자 모두 신고의무 존재) 2) 신고포상금 및 자진신고제 감면특례 등(부동산 거래신고에 관한 법)

다운계약서 등 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금 제도와 자진신고자에 대한 과태료 감면제도(`17.1월 시행)를 도입하여 불법 행위 근절 및 자진신고 등을 유도할 계획이다.

또한, 부적격 당첨자의 청약제한기간을 현행 3개월에서 1년으로 연장하고, 전매제한기간 내에 전매한 자도 청약제한기간을 1년 적용할 계획이다.

2016.11.03 국토교통부