10·15 ‘주택시장 안정화 대책’ 서울 전역 규제지역+허가구역 및 대출 축소

• 지정 확대: 서울 25개 전 자치구 + 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 조정대상지역·투기과열지구로 동시 지정, 그리고 토지거래허가구역으로 확대 지정. 일부는 10/20~’25.12.31까지 허가구역 적용.
• 대출 규제: 수도권·규제지역 주담대 한도를 시가별로 차등
  ① ≤15억: 6억 유지, ② 15억 초과~25억: 4억, ③ 25억 초과: 2억. 스트레스 금리 1.5% → 3.0% 상향. 전세대출 이자분 DSR 반영(1주택 임차인).
• 거래 규제: 허가구역에선 실거주 목적 2년 요건 등으로 갭투자 사실상 금지, 분양권 전매 제한·실거주 의무 강화 유지.
• 세제(보유·거래): 이번 패키지엔 세제 개편 미포함, 추후 별도 검토 방침.
• 정치권 반응: 대책의 강도·방향을 두고 엇갈린 평가가 보도됨. (관련 보도 인용: 정책 강도·시장 파급에 대한 상반된 논평)
• 공식자료: 관계부처 합동 보도자료(국세청 게시) 및 첨부 PDF·HWP 공개.

지역 지정·대출 규제 상세

A. 규제지역·허가구역

• 조정대상지역/투기과열지구: 서울 전역, 경기 12개 지역 일괄 확대 지정. LTV·DTI·청약·전매 등 광범위 규제 적용.
• 토지거래허가구역: 서울 전역+경기 12곳으로 확대. 주택 매수 시 허가 필수, 2년 실거주 목적 조건. 연립·다세대(동 단위)도 포함 가능. 일부 구간은 10/20~’25.12/31 한시지정.

B. 대출·DSR

• 주담대 한도(시가 기준)
  • ≤15억: 6억(유지)
  • 15억~25억: 4억
  • >25억: 2억
  • 스트레스 금리: 1.5% → 3.0% (DSR 산정 시 적용)
  • 전세대출: 규제지역의 1주택 임차인은 전세대출 이자 상환분이 DSR에 반영.

시행 시점·적용 범위

• 시행: 2025-10-16(목)부터 핵심 규제 효력 발생. 허가구역 지정은 공고에 따라 10/20부터 ~ ’25-12-31 적용(문구상 지역·항목별 세부 고시 참조).
• 근거: 관계부처 합동 브리핑·보도자료 공개.

시장 영향(단기/중기) 전망

1. 매수 심리 위축·거래량 감소: 허가제·대출한도 축소·DSR 강화로 레버리지 축소, 갭투자 차단 → 단기 거래 급감 가능성.
2. 가격 변동성 완화(단기): 거래 감소로 호가 상승 억제. 다만 우량지 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림도 한계(허가·대출 상한으로 제동).
3. 전월세 시장: 전세대출 DSR 반영으로 과도한 레버리지 임차 수요 조정. 역전세 위험 완화 기대 vs 실수요의 자금 압박 우려 병존.
4. 비규제·외곽 ‘풍선효과’ 차단 의도: 동시·광역 지정으로 이전 규제의 회피 수요를 봉쇄.

과거(문재인 정부) 대책과 비교(핵심 차이)

• 허가구역 범위: 과거 핀셋(강남 일부·재건축 단지 중심) → 이번엔 서울 전역+광역 지정으로 투자 수요 원천 차단 지향.
• 대출 규제 방식: 과거 15억 초과 주담대 전면 금지 중심 → 이번엔 집값 구간별 ‘액수 상한’(4억/2억)으로 레버리지 관리의 정교화·강화.
• 세제 처리: 과거 즉각적 보유·거래세 충격 vs 이번엔 세제는 후속 검토.

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사전 체크리스트

A. 매수자(무주택/일시적 1주택)

1. 허가 필요 여부 확인: 관할 구청 허가 대상·절차(신청서, 실거주 서약, 입주 시점) 사전 문의. 허가 전 계약·소유권 이전 불가.
2. 대출 가능액 사전 산정
   • 시가 15억/25억 경계 한도(6억·4억·2억) 즉시 반영.
   • DSR 산정 시 스트레스 금리 3.0% 적용 가정으로 월 상환액 추정.
3. 청약·전매 제한: 규제지역 재당첨 제한·전매 제한 확인.

B. 임차인(1주택 전세 수요)

1. 전세대출 한도·금리: 이자 상환분이 DSR에 반영되므로 월 소득 대비 상환여력 체크. 기존 전세 갈아타기는 사전 상담 권장.

C. 다주택/보유자

1. 취득·양도세 중과 유지: 매매·증여·분양권 처리 시 세부담 시뮬레이션. (세제 개편은 향후 별도 발표 예정)
2. 임대사업 운영: 허가구역 실거주 요건과 충돌 여부, 전월세 신고·임대차법 준수 재점검.

D. 공인중개·분양·금융기관(내부 통제)

1. KYC/적합성: 고객 자금조달계획·DSR 검증 고도화, 허가구역 안내 의무 표준문안 반영.
2. 리스크 관리: 허가 미이행 거래·위장전입·다운계약·전세 사기 징후 모니터링/내부 신고 라인 운영.
3. 문서 보안: 허가·대출 심사 증빙(주민등록, 재직·소득)의 저장·파기 정책 강화(암호화·접근통제·보존기간).

허가구역 ‘거래 절차’ 간단 가이드

1. 사전 확인: 대상 주택·지번이 허가구역인지 확인(구청·시도 고시문).
2. 허가 신청: 토지거래허가신청서 제출 → 실거주 2년 목적·계획 증빙.
3. 허가 후 계약: 허가 전 체결 불가, 허가서 수령 후 계약·등기 진행.
4. 사후 의무: 2년 실거주 불이행 시 허가취소·원상회복·과태료 등 제재 가능.

계산 예시(방법론)

• 주담대 한도: 시가 구간으로 최대 한도(6/4/2억)를 먼저 적용 → 그 안에서 LTV·DTI·DSR 중 가장 보수적 결과가 최종 한도.
• DSR 산정(개념): (모든 대출의 원리금 + 전세대출 이자) ÷ 연소득 → 스트레스 금리 3.0%로 가정하여 주담대 원리금 환산.

유사 사례·참고 포인트

• 과거 핀셋 허가구역(압구정·여의도·목동·성수 등) 대비, 이번엔 광역 지정으로 풍선효과 차단 의도 명확.
• 시장 반응: 공고 직후 관계부처·언론 트래픽 급증 등 관심 집중 보도.

Q&A

Q1. 15억 초과 주택을 살 수 없나요?
A. 가능합니다. 다만 한도 상한(4억/2억) 내에서만 주담대가 가능하고, DSR·스트레스 금리 3.0%가 적용됩니다.

Q2. 전세대출도 DSR에 잡히나요?
A. 규제지역 1주택 임차인의 전세대출 이자가 DSR에 반영됩니다. (원금은 아님)

Q3. 허가 없이 계약하면?
A. 허가구역 내 주택은 허가 전 계약·등기 불가가 원칙이며, 위반 시 계약무효·과태료 등 제재가 따를 수 있습니다. (자치단체 고시 참조)

안내 템플릿

• 공지 제목: “10·15 주택시장 안정화 대책에 따른 거래·대출·전세 안내”
• 핵심 문구
  1. 당사는 허가구역 거래 사전심사(실거주 확인)와 대출적합성(DSR) 확인을 병행합니다.
  2. 허가서 미수령 거래 불가, 전세대출 DSR 반영으로 한도 축소 가능.
  3. 개인(신분·소득), 계약(매매·임대) 관련 증빙은 암호화 저장·최소수집·보존기간 준수.

이번 대책은 허가+대출+DSR을 동시에 강화한 수요 억제 패키지로, 광역·일괄 지정과 대출 ‘액수 상한’이 특징입니다. 당분간 거래량 급감·심리 조정이 예상되므로, 자금계획(DSR 3% 스트레스), 허가 절차, 실거주 요건을 먼저 체크하시고 움직이시는 걸 권합니다.

투기과열지구 조정대상지역 지정(안)

토지거래허가구역 추가 지정(안)

251015(석간)(안건)_주택시장_안정화_대책(주택정책과).pdf

1.11MB

251015(석간)_주택시장_안정화_대책발표_(주택정책과).pdf

0.46MB

출처 : 국토교통부