728x90
- 토지 후보 스크리닝(매수 전)
- 토지이음에서 용도지역/지구/구역, 행위제한, 건폐율·용적률, 각종 규제 확인
- 농지/임야 여부, 진흥지역/보전산지 여부, 도로 접도, 상·하수도 가능성, 경사·배수·재해 리스크 체크
- 토지 매수(필요 서류 확보)
- 농지는 보통 농지취득자격증명(농취증) 이슈가 먼저 걸립니다. (실사용 계획/요건 검토 필요)
- 인허가 패키지(핵심 단계)
- (농지면) 농지전용허가/신고 + 농지보전부담금
- (임야면) 산지전용허가/신고 + 대체산림자원조성비 + 복구 관련 요건
- 공통으로 개발행위허가(토지형질변경 등) + 건축허가/신고
- 공사(부지조성→기초→골조→준공)
- 부지조성(절토·성토, 옹벽, 배수) 비용이 전원주택에서 “진짜 큰 돈”이 되는 경우가 많습니다.
- 준공/사용승인 후 지목변경(대지로)
- 많은 분이 “먼저 대지로 바꿔야 집을 짓나?”라고 생각하는데, 실무에선 인허가·준공 이후 지목변경(대지)로 마무리되는 경우가 흔합니다.
(즉 ‘지목변경=원인’이라기보다, ‘건축/형질변경이 합법적으로 완료된 결과’에 가깝습니다.)
매수 전에 “건축 가능성”을 거의 확정짓는 체크리스트
1) 용도지역/지구/구역(건축 가능성의 1번 결정요인)
- 관리지역(계획관리/생산관리/보전관리), 농림지역, 자연환경보전지역, 도시지역 등에 따라 “주택 가능/제한/사실상 불가”가 갈립니다.
- 토지이음에서 해당 필지의 행위제한, 건폐율/용적률을 먼저 보세요.
2) 도로(접도) — “여기서 탈락”이 정말 많습니다
- 일반적으로 건축물의 대지는 도로에 2m 이상 접해야 합니다.
- 그리고 여기서 말하는 “도로”는 단순 ‘현황 길’이 아니라, 법에서 인정하는 폭 4m 이상 등 요건을 갖춘 도로 개념이 얽힙니다.
- “옆 땅주인이 길을 같이 쓰게 해준대요” 같은 구두 약속은 위험합니다. (사도 사용승낙/지상권/도로지정 가능성까지 문서로)
3) 농지/산지의 ‘등급’이 비용·난이도를 갈라요
- 농지: 농업진흥지역이면 전용이 매우 까다롭거나 제한적일 수 있어요. (지자체/사안별 판단)
- 산지: 보전산지 vs 준보전산지에 따라 전용 가능성과 조건이 달라집니다.
4) 기반시설(상수도·하수도·전기·진입로 공사)
- 전원주택은 건축비보다 부지조성·기반시설이 총비용을 좌우합니다.
- 정화조/오수처리, 관정(지하수), 전기 인입거리(전주 증설), 진입로 확폭/포장 여부를 반드시 현장 확인하세요.
“농지 → (전용) → 주택” 절차와 비용
1) 농지전용(허가/신고) + 농지보전부담금
- 농지를 다른 용도로 쓰려면 보통 농지전용 절차가 필요하고, 이때 농지보전부담금이 대표 비용으로 붙습니다.
- 농지보전부담금 산정(개요)
- 원칙적으로 전용면적 × 개별공시지가 × 30% 방식(사안에 따라 20% 등 구분 존재)
- 그리고 ㎡당 상한(5만원/㎡) 규정이 안내되어 있습니다.
300x250
간단 예시
- 전용면적 300㎡, 개별공시지가 200,000원/㎡라면
- 300㎡ × 200,000원 × 30% = 18,000,000원
- 상한(5만원/㎡)이면 300㎡ × 50,000원 = 15,000,000원
- 실제 부과는 관할이 산정하므로 둘 중 낮은 쪽으로 작동하는 구조를 기대할 수 있습니다.
농지에서 비용 리스크 1순위는 “부담금”보다도 전용 가능 여부(규제)와 도로/기반시설인 경우가 많습니다.
“임야(산지) → (산지전용) → 주택” 절차와 비용
1) 산지전용(허가/신고) + 대체산림자원조성비
- 산지전용허가 등을 받으려는 자는 대체산림자원조성비를 내야 하는 구조입니다.
- 대체산림자원조성비 산정(개요)
- 대체산림자원조성비 = 산지전용 면적 × 부과시점 단위면적당 금액
- 단위면적당 금액은 매년 기준(고시/행정규칙)으로 정리되어 변동될 수 있어요.
2) 산지는 “복구·재해” 변수까지 같이 봐야 합니다
- 임야는 절토·성토, 옹벽, 배수로, 사면안정 등 공사 난이도와 비용 변동폭이 농지보다 커지는 경향이 있습니다.
- 그래서 임야는 토목 견적(부지조성) 을 매수 전 “가견적”이라도 받아보는 게 안전합니다.
건축 인허가에서 공통으로 걸리는 것들
개발행위허가(형질변경) + 건축허가/신고
- “전용허가(농지/산지)”만으로 끝이 아니라, 실제로 땅을 깎고(절토) 메우고(성토) 길을 내면 개발행위허가가 함께 엮입니다.
- 이후 주택은 건축허가/신고로 진행되고, 준공/사용승인을 받습니다.
접도(2m) + 도로 폭(4m 등) 이슈를 다시 한 번
- “내 땅이 길에 2m 접하나?”는 필수 체크입니다.
- “그 길이 법상 도로로 인정되나?”까지 같이 봐야 합니다.
총비용은 이렇게 쪼개서 예산을 잡으면 안전합니다
전원주택 프로젝트를 비용 항목으로 나누면 보통 아래처럼 됩니다.
- 토지 취득비: 매매가 + 취득세/등기비용 등
- 인허가/부담금
- 농지: 농지보전부담금(전용면적·공시지가 영향)
- 산지: 대체산림자원조성비(면적·연도별 단가 영향)
- 설계/측량/각종 심의·수수료(지역·사안별 상이)
- 부지조성(토목): 절토·성토·옹벽·배수·진입로(전원주택에서 변동폭 최대)
- 기반시설 인입: 전기·상수·하수(정화조)·통신
- 건축공사비: 건물 자체(자재/공법/단열/창호/난방에 따라 차이)
- 준공 후 정리: 지목변경(대지), 각종 등재/정산
실패(또는 돈 폭탄)를 줄이는 “사전 루틴”
아래 7가지는 매수 전에 체크하면, “못 짓는 땅을 사는 사고”를 크게 줄일 수 있어요.
- 토지이음으로 용도지역/지구/구역 + 행위제한 캡처 저장
- 접도 2m 충족 여부 + “도로의 법적 성격” 확인
- 농지면 전용 가능성(진흥지역 여부 등) 사전 문의(관할 지자체)
- 임야면 보전산지 여부 + 토목 난이도(경사·사면) 현장 확인
- 상·하수도/정화조 가능, 배수(침수) 리스크, 겨울 동파 등 생활 인프라 점검
- “부지조성 토목” 가견적(최소 2곳) 받아 예산 상한선 설정
- 최종적으로 인허가 가능성에 대한 ‘문서/공문 수준’의 근거를 확보(구두만 믿지 않기)
“대지로 용도변경”을 목표로 하기 전에, 목표를 이렇게 잡는 게 정확합니다
- 목표는 “지목을 대지로 바꾸기”가 아니라, 합법적으로 전용·개발행위·건축·준공을 완료해서
그 결과로 지목변경(대지) 까지 깔끔하게 마무리하는 것입니다. - 그리고 비용은 “부담금”도 크지만, 체감상 더 큰 리스크는
(1) 도로(접도/도로 인정), (2) 부지조성 토목, (3) 기반시설 인입에서 터지는 경우가 많습니다.
728x90
그리드형(광고전용)
댓글