2013. 1. 5. 23:29

건물 건축 일조권,조망권 수인한도론

수인한도론

 요즘의 건물들은 아파트나 주상복합형태가 늘어 모두 고층화되고 밀집되어 가고 있다. 이러한 상황하에서 특정 토지 또는 건물 소유자의 일조권이 무한정 보호될 수 없으므로, 인접한 토지의 이용에 따라 발생하는 어느 정도의 일조 침해는 상호 수인을 필료로 하며 그 한계를 초과하는 경우에만 일조권의 침해로 보고 있습니다. 


수인한도론 측정방법

 측정의 방법으로는, 일주시간 시뮬레이션에 의하여 행하여 지고, 일반적으로 거실과 그에 접한 베란다의 창문에 비치는 일조의 유무를 기준으로 한다.

 

수인한도론 판단기준

 

(1) 피해의 정도

 

일조 방해는 가해 건물이 존속하는 동안 계속되지만 방해의 정도는 시기에 따라 다릅니다. 통상 가해 건물의 골조가 완성된 상태를 기준으로 하고 시기는 동지일을 기준으로 합니다. 서울고등법원에서는 경인지역에 있어서의 아파트와 같은 공동주택의 경우, 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시부터 16시까지 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 방해의 경우에는 수인 한도글 넘는다고 봄이 상당하다고 판시한 바 있고(94나11806호 판결), 그 후 대부분의 판결들이 이 기준을 따르고 있습니다.

 

(2) 지역성

 

주거지역인지 상업지역 또는 공업지역인지, 도시지역인지 농촌지역인지에 따라 다릅니다.

 

(3) 관련 법규의 위반여부

 

건축관련법령은 수인한도를 판단하는 중요한 요소입니다. 그러나 이는 최소한의 기준으로, 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조 방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있습니다. (대판 98다23850 판결 등)

 

(4) 기타 


피해건물의 특성, 가해 및 피해 건물의 용도, 토지이용의 선후관계, 결과발생의 회피가능성, 기업의 도산 위험 등이 종합적인 판단 기준으로 작용합니다.



일조권 제한이란 자기 대지위에 건물을 지을 때 북쪽방향에 일정한 거리를 띄움으로서 상대방은 그 부분이 남쪽이 되는 관계로 햇빛을 받는(일조면) 부분에 피해를 막게 됩니다. 이 법이 없으면 자기 대지의 북쪽에 최대한 붙여서 건축할 것이고, 이 경우 옆집은 햇빛을 볼 수없는 피해를 입게 될 것입니다. 현재 일조권 제한은 전용주거지역 및 일반주거지역에서 층수에 관계없이 높이 4m이하의 부분은 1m, 높이가 8m이하이면 일조권 방향으로 2m, 높이가 8m이상이면 높이에 1/2이상을 띄워야 합니다. 


만약, 이 만큼을 띄울수 없다면, 높이 8m를 초과 부분에 대해서는 사선(1:2)으로 하시던지 아니면 층고를 결정하시어 수직으로 가능한 곳까지 건물을 후퇴하시면 됩니다. 그래서 이 건물이나 옆건물의 8m이상 부분이 싹뚝 잘라진 것입니다.



1. 원칙적으로 토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는데, 그 인근에서 건물이나 구조물 등이 신축됨으로 인하여 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영(일영)이 증가함으로써 해당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘게 되면 그 건축행위는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가됩니다.

 

(대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결 등 참조).

 

2. 한편, 지역적인 특성으로서 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 생활이익으로서 법적 보호의 대상이 되는 주거의 일조는 현재 살고 있는 지역주민을 보호하기 위한 것이므로 일조방해행위가 수인한도를 넘었는지 여부를 판단하기 위한 지역성은 그 지역의 토지이용 현황과 실태를 바탕으로 지역의 변화 가능성과 변화의 속도 그리고 지역주민들의 의식 등을 감안하여 결정하여야 할 것이고, 바람직한 지역 정비로 토지의 경제적·효율적 이용과 공공의 복리증진을 도모하기 위한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 공법에 의한 지역의 지정은 그 변화 가능성 등을 예측하는 지역성 판단의 요소가 된다고 할 것입니다.

 

(대법원 2004. 10. 28. 선고 2002다63565 판결 등 참조).

 

3. 구체적으로 일조방해의 정도만으로 수인한도의 기준을 일응 제시한다면 건축법령의 관계 규정 등을 참작하여 볼 때, 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 8시부터 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인 하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 침해의 경우에는 그 수인한도를 넘는다고 할 것입니다. 

 

4. 건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보증하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있습니다.

 

5. 주거환경으로 적합한 일조와 조망, 사생활의 보호를 필요로 하는 주거지역에 있는 주택 및 그 대지에 대하여 일조·조망 등의 침해가 발생하게 되면 그 시가가 하락하여 같은 금액 상당의 재산상 손해가 발생하게 되고, 가사 그와 같은 시가의 하락이 장기간에 걸쳐 서서히 이루어져 침해가 발생한 직후 시가가 하락한 사례를 발견하기 어려운 경우라고 하더라도, 당해 토지나 건물을 소유하고 있는 자로서는 침해가 발생하기 전의 정상적인 환경성능을 상실하게 됨은 물론, 주거지역으로서의 기능을 유지하게 하기 위하여 주로 난방비 및 조명비를 추가로 부담하게 될 것이어서 일정한 기간이 경과하면 상실된 환경성능의 금전적 가치와 추가로 부담하게 되는 난방비 및 조명비의 합계액 상당의 가격이 하락한 상태로 거래하게 될 것임이 경험칙상 명백하므로 일조·조망 등이 침해되었으나 아직까지 이를 반영한 거래가격이 형성되지 아니한 경우의 재산상 손해는 침해가 발생하기 전의 정상적인 주택의 가격에서 환경성능이 차지하는 비중과 침해된 환경성능상실률에 터 잡아 평가한 환경성능상실액과 추가 난방비 및 조명비의 합계액으로 봄이 상당하다고 할 것입니다.

 

(서울동부지방법원 2004. 2. 12. 선고 2002가합2919 판결)


6. 사안의 경우, 사실관계가 정확하다면, 신축건물로 인한 그 피해가 수인한도를 넘는 것으로 평가될 가능성이 높다고 할 것이므로, 조망권, 일조권, 사생활 침해 및 상린관계 등을 이유로 한 법적 책임을 검토해 볼 가능성이 있다고 할 것입니다.   



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