주택임대차보호법 주요상담 사례

서울시 주요상담 사례

세입자와 집주인 입장에서 서로를 이해하기 위한 만화로 보는 주택임대차보호법

개정된 주택임대차보호법 <세입자편> 가이드북

 

개정된 주택임대차보호법 <집주인편> 가이드북

 

서울시 상담사례

Q1 계약갱신요구권의 행사방법 등

임대차계약 갱신 관련 질의 드립니다. 현재 서울 OO구에 거주하고 있으며 전세계약이 2020년 9월 말로 만료됩니다. 계약을 연장하여 계속 거주를 원하고 있는데 집주인은 기존 계약금액에 5% 초과 인상된 금액으로 재계약서를 7월 31일 이전에 작성하기를 요구하고 있는 상황입니다. 이에 대해 다음과 같이 질의 드립니다.

1. 계약갱신요구는 서면으로 하는 것이 원칙으로 알고 있으나 부동산중개사를 통한 구두로 도 가능한지요? 아님 휴대폰 문자로 집주인에게 계속 거주하겠다는 의사표시도 법적 효 력이 있는지요?

2. 집주인의 요구대로 5% 초과한 금액으로 7월 31일 이전에 계약을 한 것으로 계약서 작성 이 가능한지요? 그리고 그렇게 했을 경우 2년이 아닌 4년을 더 거주 가능한지요? 또한 이런한 계약서로 인해 임차인은 불이익을 받지 않는지요?

3. 집주인이 본인이 거주하겠다고 계약 갱신을 거절하고 바로 전세금을 제 계좌로 송금할 경우 저는 언제까지 집을 비워야 하는지요?

4. 집주인은 본인 요청대로 인상되지 않으면 본인이 직접 들어오겠다고 하고 저희를 내보 낸 다음 다른 임차인과 계약하고 대신에 직계존비속 중에 한 명만 해당 주택에 전입하려 는 의도가 있습니다. 이 경우 손해배상 청구가 가능한지요?

A1

1. 1번 질의에 대하여
계약갱신요구는 명확히 상대방에게 의사표시를 하여야 합니다. 따라서 내용증명을 통 해서 행사하거나 문자로 행사 시에는 반드시 상대방의 답문을 받으셔야 합니다. 또한 전화로 행사 시에는 녹취를 하셔야 하고 녹취 시에는 상대방의 답변내용도 포함시켜야 할 것입니다.
따라서 공인중개사와 같은 제3자를 통해 요구권을 행사하는 것은 나중에 이와 같이 행사 사실 증명에 제한이 있으므로, 바람직한 방법으로 보기는 어렵습니다.

2. 2번 질의에 대하여
개정 법률 시행 전 5퍼센트 초과하여 양 당사자가 재계약을 해도 유효하고, 그런 경우 나 중에 임차인이 재계약 만기 1개월 전에 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 이런 경우라면 귀하께서 질문하신 바와 같이 4년 보장이 될 것입니다.
또한 이와 같이 계약을 진행할지 여부는 임차인이신 귀하의 선택에 달려있는 것으로 우리 시에서 대신 선택하거나 유불리를 말씀드리기 어렵다는 점을 양해 해주시길 바랍니다.

3. 3번 질의에 대하여
집주인이 본인이 실거주하겠다고 갱신을 거절한 경우, 계약갱신이 되지 않으므로 귀하께 서는 기존 임대차계약의 만기일까지만 해당 주택에 거주하실 수 있습니다.

4. 4번 질의에 대하여
임대인의 직계비속이 실거주하는 경우는 유효한 갱신거절 사유이므로 이와 같은 사안에 서는 손해배상이 제한될 수도 있습니다.

Q2 보증금 또는 월세 5% 상한제

안녕하세요? 제가 2019. 9월경 오피스텔 전세 1년 계약을 해서 사는 중입니다. 집주인분이 이번에 재계약 시 전세금 5%를 인상하겠다고 하셨습니다. 5% 인상을 거절하면 나가야한다 고 하셨습니다. 이번에 주택임대차보호법에서 전세금 인상은 2년 살고 나서 재계약하는 경 우에 5% 증액이 되는 것으로 알고 있어요. 이런 임대인의 주장은 맞는 건지요?

A2

주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보게 됩니다. 따라서 1년 계약의 경우 2년을 주장하실 수 있고, 그 경우 기존 조건대로 1년 더 살 수 있습니다. 단 임차인이 2년 주장하더라도 계약 후 1년이 지난 경우라면 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따라 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때라 주장하 며, 장래에 대하여 5% 이내에서 그 증액을 청구할 수 있습니다. 즉 계약기간 도중에도 5% 이내 증액을 임대인이 요구할 수는 있습니다. 다만, 2019.9.에 전세계약을 체결하였으므로 2 년의 계약기간이 보장됨에 따라 2021.9.까지 거주하실 수 있으며, 세입자가 5% 인상을 거절 했을 경우 퇴거하여야 하는 것은 아닙니다.

그리고 귀하께서 언급하신 사안은 2년 임대차계약을 하고 만기 6개월 전에서 1개월 전까지 갱신요구권을 행사하는 경우입니다. 이 경우에도 5% 상한제가 적용됩니다.

Q3 갱신요구권의 행사 시기 등

안녕하세요. 현재 4년째 전세계약에 따라 서울 OO구에 거주하고 있습니다.
최근 계약 만료가 가까워서 전세금을 4천만 원(5% 초과) 올리기로 구두합의하고 8월 20일 만나서 재계약서를 작성했습니다. 하지만 계약 이후 주변 사람들에게 물어보니 최근 변경 된 임대차법에 따라 5% 내에서 협의해야 되고 법에 저촉되는 계약이니 효력이 없다는 내 용을 알게 됐습니다. 그래서 개정된 법에 맞춰서 다시 계약을 해야 된다고 집주인에게 설명 하니, 종전대로 계약하지 않으면 재계약을 하지 않겠다고 합니다. 그리고 갑자기 자기들이 살 거라며 계약만료일인 8월 25일이 며칠 안 남은 상황에서 퇴거하라고 합니다.
현재 어떻게 대응해야 하는지, 또한 재계약 의사가 없다면 한 달 전까지 임차인에게 통보해 야 되는 것으로 알고 있습니다. 계약 만료 일주일 전에 재계약 의사를 번복하게 되면 묵시 적 갱신으로 현 계약이 자동 연장되는 게 아닌지도 궁금합니다.

A3

개정 주택임대차보호법이 시행(2020. 7. 31.)된 후 모든 갱신계약에 보증금 등에 대한 5% 상 한제가 적용되는 것은 아니며, 계약갱신요구권을 행사한 경우여야만 5% 상한제가 적용됩 니다. 그리고 계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 계약만기 1개월 전까지 행사하셔야 합니다.
그런데 사안의 경우 계약만기 1개월 전이 아닌 상황이므로 계약갱신요구권을 행사할 수 없 으며, 이에 따라 5% 상한제도 적용되지 않습니다. 그리고 묵시적 갱신은 계약만기 1개월 전 까지 갱신거절 등의 의사표시를 양 당사자 중 어느 누구도 하지 않은 경우이어야 합니다. 이 사안에서 묵시적 갱신이 되었다고 하더라도, 만기 전에 별도 합의(재계약서 작성)가 있 었으므로 묵시적 갱신도 주장하기 어려워 보입니다.

Q4 세입자가 법인이 경우 계약갱신요구권 행사 여부

임대차3법 관련하여 문의드립니다. 저는 OO회사 OOO 팀장입니다. 저희 회사는 서울 소재 아파트를 전세계약하여 직원들에게 사택으로 제공하고 있습니다. 최근 주택임대차보호법 이 개정되면서 전세계약 만료 시 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 전세보증금을 5% 한도 내에서 연장을 요구할 수 있다고 알고 있습니다. 임대인(개인)에 따르면 법인은 주택 임대차보호법을 적용받지 않기 때문에 계약갱신청구권(전세보증금 5% 한도 내 인상)을 적 용받지 않는다고 주장합니다. 이와 관련하여 법인이 계약갱신청구권이 되는지에 대해 이곳 저곳에 문의하였으나 혼란이 있는 거 같습니다. 전세계약 시 임차인은 OO회사이며 전세권 설정을 통해 대항력을 갖추고 있고, 입소자인 회사원은 전입신고 등을 하였습니다. 문의드 릴 내용은 1. 법인이 임차보증금 5% 이내에서 계약갱신청구권을 청구할 수 있는지 여부와 2. 동 판단에 대한 법적 근거 등을 상세히 알려주시기 바랍니다. 감사합니다.

A4

법인은 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없고, 따라서 5% 상한제도 적용되지 않습니다. 주택임대차보호법 제1조에 따르면 “이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸 借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적 으로 한다.”라고 하여, 자연인을 보호대상으로 하고 있기 때문입니다(국토교통부·법무부, 2020. 7. 31. 개정 『주택임대차보호법』 해설집, 2020. 8., 4면).

Q5 민간임대주택의 세입자는 갱신요구권을 행사할 수 있는지?

안녕하세요!
저는 보증금 3억 원에 임대차기간 만기가 2020.10.인 세입자인데, 임대인이 2020.8.에 전화 로 보증금을 1억 원 증액 해 달라고 연락해 왔습니다.
임대인 말에 의하면 2019.8.에 민간임대사업자를 등록하였으므로 등록 후 최초 보증금을 임대인이 임의로 정할 수 있다고 하면서 보증금을 1억 원 증액해 주지 않으면 재계약하지 못한다고 하였습니다.
이 경우 저는 어떻게 하여야 하는지요?

A5

국토교통부와 법무부에서 발간한 ’2020.7.31. 개정 「주택임대차보호법」해설집’에서 민간임 대주택에 관한 특별법상 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신 요구권 이 배제되지 않고, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호 법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 상한 5%가 적용되는 것으로 보아야 한다고 설명하 고 있습니다.
따라서 귀하께선 임대차기간 만료일로부터 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인에 게 ‘계약갱신요구권’을 행사하면 임대인이 거절할 사유가 없는 이상 계약갱신이 되어 2년간 더 거주할 수 있게 됩니다. 그리고 이때 보증금 증액은 5% 이내에서 임대인과 임차인 간의 합의에 의하여 정하면 됩니다.

Q6 보증금을 월세로 받고 싶은데 어떻게 해야 하는지?

보증금 1억 원에 월세 100만 원으로 임대 중인데, 세입자가 계약갱신요구권을 사용하여 보 증금과 월세를 5% 올리기로 하였습니다. 그런데, 증액된 보증금을 월세로 받으려고 하는 데, 어떻게 해야 하는지요?

A6

세입자가 계약갱신요구권을 집주인(임대인)에게 사용한 경우 보증금과 월세는 5% 이내에서 올릴 수 있는데, 집주인과 세입자간에 5% 증액하기로 합의하였으므로 보증금은 500만 원 증액되고, 월세는 5만 원 증액됩니다.
그런데 증액된 보증금 500만 원을 월세로 전환하는 것을 세입자가 동의한 경우에는 보증 금을 월세로 받을 수 있습니다.
보증금을 월세로 전환할 경우 주택임대차보호법 제7조의2 및 같은 법 시행령 제9조에 의 하여 대통령령으로 정하는 이자율 2%와 한국은행이 고시하는 기준금리(현재 0.5%)를 합한 연 2.5%가 전환율이 되고, 이 경우 5,000,000×2.5%÷12개월≒10,400원으로 계산됩니다. 따라서 보증금과 월세를 5% 증액하고, 증액된 보증금을 월세로 전활 할 경우 보증금 1억 원 에 월세는 1,060,400원(1,000,000원+증액한 50,000원+전환한 10,400원)이 됩니다.

Q7 주택매매와 계약갱신요구권의 관계

현재 세입자가 거주 중인 임대주택을 매도하려고 하는 것과 관련하여 아래와 같이 질의 함

1. 매매계약을 체결한 후에 세입자가 계약갱신요구권을 쓰면 어떻게 되는지요?

2. 세입자가 이사 간다고 하여(갱신거절 통지) 주택 매매계약을 체결하였는데, 세입자가 이를 번복하여 계약갱신요구권을 행사하면 어떻게 되는지요?

3. 임대차기간 만기일로부터 6개월 전까지 매매하면 문제가 없다는데 무슨 뜻인지요?

A7

1번 질의에 대하여
계약갱신거절사유는 세입자가 갱신요구권을 행사할 때를 기준으로 판단 하므로 주택매매계약을 체결하고, 등기가 이전되기 전에 세입자가 갱신요구하였다면 기존의 집주인(매도인)은 실거주를 사유로 갱신을 거절할 수 없으므로 계약갱신은 되었으며, 매수인 은 임대인의 지위를 승계하게 되어 세입자의 계약갱신 된 임차권을 승계하게 됩니다.

2번 질의에 대하여
국토교통부와 법무부 보도설명자료(’20.9.16)에 의하면, 임차인이 갱신 요구권을 행사하지 않고 퇴거하기로 합의하여 이를 믿고 실거주 목적의 제3자와 매매계약 등을 체결한 경우 당사자 간의 논의 경과 및 제3자와의 새로운 계약체결 여부 등 구체적인 상황에 따라 주택임대차보호법 제6조의3제1항제9호의 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 포함될 수 있을 것이라고 설명하고 있습니다.
따라서 세입자가 이사 간다는 합의(또는 세입자의 갱신거절 통지)를 믿고 제3자와 매매계 약을 체결한 경우 세입자가 이를 번복하여 갱신요구할 때 집주인은 갱신요구를 거절할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 분쟁이 발생할 경우 법원의 판단을 받아보아야 할 것입니다.

3번 질의에 대하여
먼저 세입자가 임대차기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인 에게 갱신을 요구하여야 합니다. 따라서 실거주를 할 매수인에게 6개월 전까지 소유권이전 등기가 완료되면, 세입자가 계약갱신을 요구하여도 매수인인 새로운 집주인이 실거주를 이 유로 갱신요구를 거절할 수 있기 때문입니다.

Q8 언론에서는 “2년+2년” 이라는데?

언론에서 2년+2년이라고 하던데, 2년 계약하여 살고 있는 임차인(세입자)에게 2년만 재계 약해 주면 되나요? 즉, 기존에 살고 있는 세입자가 현재 5년 동안 임대차 중인데, 이 경우 2년+2년이 지났으므로 전세 만기에 이사 가라고 할 수 있는지요?

A8

임대인(집주인)은 임대차만기 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 이사 갈 것을 통지하 면 만기에 임대차계약이 종료됩니다.(주택임대차보호법 제6조) 한편 집주인이 이사가라고 하여도 세입자는 그 주택에 전세로 살고 있는 동안 한 번 계약갱신을 요구하여 2년간 더 거 주할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제6조의3) 따라서 세입자가 몇 년을 거주하였든지 한 번 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 집주인이 갱신을 거절할 사유가 없다면 세입자는 2 년간 더 거주할 수 있게 됩니다.

Q9 보증금 및 월세를 5% 이내에서 증액할 수 있는 전월세 상한제는 언제 적용되는지요?

임대하고 있는 주택의 만기가 2020.12.10.인데 지금 살고 있는 세입자와 재계약하고자 하는데, 이 경우 보증금은 무조건 5% 이상 올릴 수 없는지요?

A9

기존에 살고 있던 세입자와 재계약시 무조건 전월세 상한제가 적용되는 것은 아닙니다. 집주인과 세입자 간에 합의로 보증금을 5% 초과 증액하여 재계약한 것도 유효합니다. 즉, 합 의 증액의 경우 전월세 상한제가 적용되지 않습니다. 그러나 세입자가 계약갱신요구권을 사용한 경우에는 주택임대차보호법 제6조의3 제3항 과 제7조에 따라 전월세 상한제가 적용되어 5%이내에서 집주인과 세입자 간에 합의하여 보증금을 증액할 수 있습니다.

Q10 매도 행위가 허위실거주에 해당되어 손해배상을 청구할 수 있는지?

세입자가 계약갱신을 요구하자, 집주인이 직접거주를 이유로 갱신 거절한 후 입주하여 거 주하다가 세입자가 갱신되었다면 살 수 있는 기간(2년)이 만료하기 전에 임차주택을 매도 한 경우 갱신거절 당한 세입자는 손해배상을 요구할 수 있는지요?

A10

주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 허위실거주 사유로 제3자에게 임대한 경우로 규정하 고 있어서 매도한 경우에는 같은 법에 의한 손해배상책임은 인정되지 않습니다.

그러나 국토부와 법무부 보도설명자료(9.16.)에 의하면 집주인이 실거주 의사가 없음에도 불구하고 형식상 갱신거절 사유를 만들 목적으로 단기간만 거주하고 매각하여 실거주하 지 않는 경우, 이는 허위 갱신거절로 주택임대차보호법을 위반하고 정당한 거주 권리를 갖는 임차인에게 손해를 발생시킨 것이 되어 불법행위 책임을 지게 될 수 있다고 설명하 고 있습니다.
따라서 집주인이 실거주하지 않고 매도한 경우 구체적인 사정에 따라 불법행위에 의한 손 해배상책임이 인정될 수도 있을 것입니다.

출처 : 서울특별시