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※ 대면조정(조정 당사자가 참여한 조정회의), 서면조정(조정 당사자가 참여하지 않은 조정회의)

① 분쟁조정 신청
•대상 : 서울에 소재하는 주택에 대한 임대차 분쟁
•신청인 : 임대인 또는 임차인(일정한 경우 대리 허용)
•지참서류 : 신분증, 임대차계약서, 기타참고서류
•조정사건(주택임대차보호법 제14조제2항, 같은법 시행령 제22조)
 - 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
 - 임대차 기간에 관한 분쟁
 - 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
 - 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁
 - 주택임대차보호법 시행령 제22조에 해당하는 분쟁
•수수료 : 조정목적의 값에 따라 1만 원~10만 원의 수수료 부담
 ※ 보증금 1억1천만원 이하의 임차인이 분쟁조정을 신청할 경우 수수료가 면제됩니다(기타의 면제 사유 있음).

② 조정절차의 개시
 - 신청인으로부터 조정신청을 접수한 때에 조정절차가 개시됩니다.

③ 각하 : 조정절차가 종결 됩니다.
 - 주택임대차보호법 제22조 제3항에 해당하는 사유
 - 특히 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우

④ 조정의 성립(강제력)
 - 당사자가 쌍방이 합의한 경우 조정이 성립하며, 쌍방이 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 후 그 내용이 기재된 조정서의 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다.

 

1. 주택임대차분쟁조정제도

•서울특별시 주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법(이하 “법”이라 합니다) 제14조 및 서울특별시 주택임대차분쟁조정위원회 운영에 관한 조례(이하 “조례”라 합니다.)에 의해 설치되어 변호사, 공인중개사 등 관련전문가가 분쟁당사자의 주장 및 자료를 기초로 논의·조정 하는 것으로, 양 당사자가 이를 수락하면 일정부분 강제력도 발생합니다.

2. 조정대상(법 제14조제2항 및 같은법 시행령 제22조)

•서울특별시에 소재하는 부동산의 주택임대차와 관련한 임대인과 세입자간 아래 분쟁사건에 관하여 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.
 ① 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
 ② 임대차 기간에 관한 분쟁
 ③ 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
 ④ 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁
 ⑤ 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁 등

3. 분쟁조정 신청

•서울시 주택임대차분쟁조정위원회는 전월세보증금지원센터 내 설치되어 있으며, 신청인이 임대차계약서 및 참고서류, 신분증을 지참하고 방문하여 접수하시면 됩니다.
 - 전화번호 : 02-2133-1200~1208(교환3번)
 - 위치 : 서울특별시 중구 덕수궁길 15 서소문별관 1동 1층, 전월세보증금지원센터
 ☞ 오시는 길 : 시청역 1번, 12번 출구에서 덕수궁돌담길로 30m직진 후 왼쪽 건물

4. 조정대리

•일정한 경우 조정위원회의 허가 얻어 대리인이 조정절차에 참여할 수 있습니다.
 ☞ 조정대리에 관하여 구체적인 사항은 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하여 주십시오.

5. 각하 (법 제21조제3항)

•다음 사유의 경우 분쟁조정 신청을 『각하』하고, 조정절차를 종결하게 됩니다.
 ① 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 법원에 소가 제기되거나 조정 신청이 있은 후 소가 제기된 경우
 ② 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 「민사조정법」에 따른 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 같은 법에 따른 조정이 신청된 경우
 ③ 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 이 법에 따른 조정위원회에 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 조정이 성립된 경우
 ④ 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우
 ⑤ 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 아니하거나 2회 이상 출석요구에 응하지 아니한 경우

6. 조정절차의 개시(법 제22조제1항)

•신청인으로부터 조정신청을 접수한 때에 조정절차가 개시됩니다.

7. 조정기간 (법 제23조제1항)

•조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 분쟁조정을 마치며, 부득이한 사정이 있는 경우에는 조정위원회의 의결을 거쳐 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있습니다.
 ※ 일반적으로 조정회의 개최 여부는 2주 이내에 확인할 수 있습니다.

8. 조정성립 및 조정서 정본의 효력 (법 제26조제3항, 제27조)

•당사자 쌍방이 수락한 경우 조정이 성립하며, 쌍방이 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 후 그 내용이 기재된 조정서의 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다.
 - 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거부한 것으로 봅니다.

9. 신청인이 부담하는 비용 (시행령 제33조제1항)

•신청인은 분쟁조정 신청 시 조정목적 값에 따라 아래의 수수료를 납부하여야 합니다.

조정목적의 값 수수료
1억 원 미만1억 원 미만 10,000원
1억 원 이상 3억 원 미만 20,000원
3억 원 이상 5억 원 미만 30,000원
5억 원 이상 10억 원 미만 50,000원
10억 원 이상 100,000원

※ 조정목적의 값을 산정할 수 없는 경우 신청인이 내야 하는 수수료는 1만 원으로 한다.

•수수료의 면제 (법 시행령 제33조제2항, 조례 제19조)
 - 보증금 1억 1천만 원 이하에 해당하는 임대차계약의 임차인이 분쟁조정을 신청하는 경우와 국가
유공자, 장애인 등의 경우 수수료가 면제 됩니다.
 ☞ 구체적인 사항은 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하여 주십시오.

•수수료의 환불 : 조정신청의 각하, 취소될 경우 일정한 조건에 따라 수수료를 전액 또는 반액을 반환해
드립니다.(시행령 제33조제3항)

10. 주택임대차분쟁조정위원회 설치 및 운영현황

※ 조정 신청서

 

주택임대차분쟁조정 FAQ

Q. 주택임대차분쟁조정 제도란?

A. 주택임대차와 관련하여 임대인과 임차인 간에 분쟁이 발생한 경우 당사자 간의 합의·조정을 도와 드리는 제도로써 『서울특별시 주택임대차분쟁조정위원회』 (이하 ‘조정위원회’라 합니다.)에 서 당사자 간에 조정 및 강제집행에 합의한 경우 법적 강제력도 인정됩니다.

Q. 분쟁조정은 어떻게 신청하나요?

A. 임대차계약의 당사자(임대인 또는 임차인)가 임대차계약서와 신분증, 기타 참고자료(하자사진 등)을 지참하고 조정위원회를 방문하여 신청하시면 됩니다. ☞ 위치 : 서울시 중구 덕수궁길 15 서소문동 별관 1동 1층 전월세보증금지원센터

Q. 서울시 시민만이 조정위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있나요? A. 분쟁이 발생한 임차주택이 서울시 안에 있다면, 임차인 또는 임대인의 주소지는 어느 곳이라도 조정위원회에 조정신청 할 수 있습니다. Q. 팩스나 e-mail 및 인터넷으로 분쟁조정을 신청할 수 없나요?

A. 당사자확인 및 개인정보 보호를 위하여 팩스나 이메일을 통하여 접수받지 않습니다. 그리고 현 재 인터넷 접수시스템이 구축되지 않아 방문하여 접수하여야 합니다.

Q. 어떤 분쟁에 관하여 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

A. 주택임대차보호법 제14조제2항 같은법 시행령 제22조에서 조정위원회는 아래의 사항에 대하여 심의·조정할 수 있다고 규정하고 있으므로 이에 해당하는 사건에 해당하는 분쟁에 대해 조정 신청할 수 있습니다.

  • 차임(월세) 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
  • 임대차 기간에 관한 분쟁
  • 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
  • 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁
  • 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁
  • 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁
  • 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁
  • 공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁 등
  • 주택임대차표준계약서 사용에 관한 분쟁
  • 기타

Q. 임대차가 종료되고 이사를 나왔는데 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

A. 임대차계약이 종료되어도 보증금 반환분쟁, 손해배상 분쟁 등 조정위원회의 심의·조정대상에 해당하면 조정신청 할 수 있습니다.

Q. 분쟁조정을 신청하였는데 상대방(피신청인)이 조정에 응하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 상대방(피신청인)이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 밝힌 경우에는 조정신청이 “각하” 됩니다. ☞ 각하란 분쟁조정 절차를 종료시키는 것을 의미합니다.

Q. 법원에 소송이 제기되었는데 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

A. 법원에 소송이 제기된 경우 및 민사조정이 신청된 경우와 법률구조공단에 분쟁조정이 신청된 경우에는 조정위원회에 조정신청을 할 수 없으며, 신청한 경우에도 “각하”됩니다. (주택임대차보호법 제21조제3항)

Q. 공인중개사를 상대방으로 한 분쟁조정을 신청할 수 있는지요?

A. 분쟁조정은 주택임대차와 관련하여 임대인과 임차인 간의 분쟁을 조정하는 제도입니다. 따라서 임대인 또는 임차인이 임차인 또는 임대인을 상대방으로 하여 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

Q. 임대인이 법인(주식회사, 유한회사 등)인데, 법인을 상대로 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

A. 법인인 임대인을 상대로 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

Q. 친한 친구를 대리인으로 하여 분쟁조정을 신청할 수 있습니까?

A. 친구나, 직장동료, 공인중개사, 법무사, 주택관리회사 직원 등을 대리인(위임받는 사람)으로 하여 분쟁조정을 신청할 수 없습니다. 분쟁조정의 대리는 원칙적으로 법률상 대리인 및 변호사만 대리할 수 있습니다. 다만, 일정한 경 우 조정위원회의 허가를 받은 경우 조정 대리가 가능합니다.

Q. 조정은 언제부터 개시되나요?

A. 조정신청서를 접수하면 즉시 개시됩니다. (주택임대차보호법 제22조제2항

Q. 분쟁조정 처리기간은 얼마나 걸리나요?

A. 분쟁조정의 처리기간은 조정을 신청한 날로부터 60일이 이내에 종료됩니다. (주택임대차보호 법 제23조)

Q. 조정이 성립되면 어떤 효력이 있나요?

A. 당사자 간에 조정안에 관하여 합의가 성립하고, 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 기재된 조 정서 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력이 있습니다. 즉, 일방 당사자가 조정서 정본의 내용대로 이행하지 않을 경우 법원에 압류, 경매 등 강제집행을 신청할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제26조, 제27조)

Q. 조정을 신청할 경우 수수료는 없나요?

A. 조정신청인은 조정을 신청할 때 조정목적의 값에 따라 1만 원 내지 10만 원의 수수료를 납부해야 합니다. 그러나 보증금이 주택임대차보호법 제8조에 해당하는(현재 서울시의 경우 1억 1천만 원 이하) 임대차의 임차인, 장애인, 독립유공자, 국가유자공 등의 경우는 수수료가 면제됩니다.(주택 임대차보호법 시행령 제33조제1장, 제2항)
※ 조정목적의 값을 산정할 수 없는 경우 신청인이 내야 하는 수수료는 1만 원으로 한다.

Q. 조정목적의 값이란 무엇입니까?

A. 조정목적의 값이란 신청인이 조정으로 주장하는 이익의 값을 의미합니다. 즉 보증금반환 분쟁의 경우 반환받을 보증금액, 임차주택의 수선요구 분쟁일 경우 수선에 소요되는 금액 등을 의미합니다.

Q. 분쟁조정을 신청하면서 수수료를 납부하였는데, 상대방(피신청인)이 이에 응하지 않아 “각하” 되면 납부한 수수료를 환불해 주나요?

A. 상대방이 분쟁조정에 응하지 않아 각하되면 수수료 전액을 환불해 드립니다. 참고로 법률구조 공단에 조정을 신청한 경우 및 법원에 소송 또는 민사조정을 신청한 후 조정을 신청하여 각하된 경우에도 수수료 전액을 반환해 드립니다. 그러나 분쟁조정을 신청한 후 법원에 소송을 제기하 거나, 민사조정을 신청한 경우에는 환불해 드리지 않습니다. 그리고 조정회의가 개최되기 전에 신청인이 취하한 경우에는 수수료의 1/2을 반환해 드립니다. (주택임대차보호법 시행령 제33조제3항)

주택임대차분쟁조정 사례

주택임대차분쟁조정 사례

1. 임차인의 선관주의 의무

분쟁내용

호재는 보증금 800만 원, 월세 60만 원으로 주택을 임차하여 살고 있었다. 그러던 중 계약만료일 약 2달 전에 집주인(임대인)은 임대주택에 누수가 발생한 사실을 알게 되었 고, 호재에게 누수 사실을 통지하였다.
그러나 호재는 지방출장 중으로 동파현장인 임차주택에 올 수가 없었다. 결국 집주인에 게 현관 비밀번호를 알려 주고, 집주인이 가보기로 하였다.
집주인이 집에 들어갔을 때는 이미 발코니와 방이 침수된 상태였다. 발코니의 세탁기 연결호스 동파가 원인이었다.
집주인은 호재에게 수도관 동파에 따른 해빙비용 및 도배 등 보수비용으로 3백만 원을 손해배상하라고 주장하면서 분쟁조정을 신청하였다.
하지만 호재는 동파에 자신의 과실은 없다고 주장했다. 오히려 주택 침수로 노트북 및 고가의 의류 등을 사용하지 못하게 되었다고 손해배상금으로 1천만 원을 청구하였다.

조정

임대인은 임차인에게
1) 3월분 차임 60만 원 및 관리비 5만 원 도합 65만 원의 지급 의무를 면제
2) 임대차계약을 해지
3) 계약만료일까지 임차주택의 반환과 동시에 보증금 800만 원을 반환해 주기로 합의 하였습니다.

해설

•조정위원회는
- 임차인(호재)는 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 보존하 여야 하는데(민법 제374조) 한파가 극심한 1월에 지방으로 출장을 가면서 세탁기 인입관 등에 동파를 방지하기 위하여 임대인에게 부탁하든지, 보온재를 감는 등의 관리의무를 다하지 않은 과실이 있고,
•아울러 임차주택은 오래된 다세대 주택(2001년 준공)으로 베란다 외벽이 얇아 단열 이 잘 되지 않으며, 배수로에 이물질 등이 쌓여 한파에는 쉽게 얼 수 있는 등 구조적 문제도 있다고 보아 임대인(집주인)의 수선의무도 있다고 판단하였습니다.
•상호 간에 주장하는 바를 입증하기 위하여 소송을 하는 것은 사회적·경제적으로 유 익하지 않으므로 임대인이 주장하는 보수비용과 임차인이 주장하는 침수피해에 따 른 손해배상금은 각자 부담하기로 하고, 상대적으로 손해가 적은 임대인이 3월분 월 세 60만 원과 관리비 5만 원을 면제하는 조정안에 임대인과 임차인 모두 동의하여 조정이 성립되었습니다.

관련법령

•민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

참고

•겨울철에는 주택의 사정에 따라 임대인은 동파를 예방하기 위한 시공(열선 설치 등) 이나, 임차인에게 동파방지를 위한 주의를 사전에 당부하고, 임차인은 보일러를 켜두 고, 온수와 냉수를 조금씩 흘려보내며, 옷가지 등 보온재로 배관을 감는 등의 방법으 로 동파를 방지하기 위하여 상호 노력하여야 불편과 분쟁을 예방할 수 있습니다.

2. 원상회복 분쟁

분쟁내용

•6년 동안 월세로 거주한 재훈. 임대차가 종료되어 재훈은 이사를 갔는데, 빈 집에 들 어간 집주인은 깜짝 놀랐다. 벽지는 변색되어 있는 데다 담배 냄새가 배여 도배와 특 수청소가 필요했다. 아마 실내에서 흡연을 해서 그러한 것 같았다. 침대 매트리스를 바닥에 놓고 사용하여서인지 방바닥은 붉은색으로 변색되어 장판도 교체해야할 것 같았다. 빌트인으로 제공된 세탁기와 옷장은 재훈의 과실로 일부 파손되어 있었다. 집주인은 재훈에게 보증금 500만 원 중 400만 원만 돌려주었다. 원상회복 비용으로 100만 원을 공제한 것이다.
- 공제내역 : 도배·장판 교체 및 특수청소 비용 44만 원, 냉장고와 옷장 교체비용 : 56만 원
•그러나 재훈은 집주인이 공제한 100만 원 중 장판보수비 30만 원만 인정하였고, 나 머지 70만 원은 반환하라며 분쟁조정을 신청하였다.

조정내용

임대인은 원상 회복을 이유로 공제한 보증금 100만 원 중 28만 원을 임차인에게 지급 하는 것으로 조정이 성립되었습니다.

해설

•임차인(재훈)은 실내에서 흡연을 하고, 매트리스를 방바닥에 깔면서 종이를 깔아 변 색을 방지 하는 등의 관리행위를 하지 않아 선량한 관리자로서 주의의무를 지키지 않았으므로 도배 및 장판과 특수청소에 따른 손해를 배상하여야 할 것이고,
•임대인(집주인)은 빌트인으로 제공된 세탁기 및 옷장 파손에 따른 교체비용으로 56 만 원을 요구하나, 구입한지 6년이 지났으므로 감가상각을 고려하여 금액을 정하여 야 할 것입니다.
•따라서 임차인이 실내흡연을 인정하고 있으므로 도배, 장판 시공비용으로 44만 원 을 부담하고, 나머지 문제 된 세탁기 및 옷장 교체비용 56만 원에 대하여 임대인과 임차인이 반액인 28만 원을 각각 부담하는 조정안에 임대인과 임차인 모두 동의하 여 조정이 성립되었습니다

참고

•임차인은 임차주택에 사는 동안 집주인과 같은 관리의무를 부담합니다. 따라서 사회 통념과 임차목적에 적합하게 임차주택을 사용하고 관리하여야 합니다.

3. 보증금 반환 및 손해배상 분쟁

분쟁내용

•희진의 월세계약 만료일은 ’18년 2월 27일이다. 희진은 계약을 연장하고 싶지 않았으 므로, 계약만료 3개월 전에 집주인에게 계약해지를 통지하고 보증금반환을 청구하였 다. 그런데 집주인은 만료일이 한 달도 더 지난 4월 3일에 보증금 1억 3,000만 원의 10%인 1,300만 원만 지급하고 나머지 1억 1700만 원은 반환해 주지 않았다.
•한편, 희진은 새로운 임차주택을 전세 1억 5,000만 원으로 계약을 했었다. 계약금으 로 1,500만 원을 지급했고, 잔금 1억 3,500만 원을 4월 13일에 치를 예정이었다.
•만약 보증금을 반환받지 못한다면 희진이 기존의 대출금을 연장하고, 신규대출을 받 는다 해도 잔금을 치르는데 5,200만 원이 부족한 상황이었다. 잔금을 치르지 못하면 계약은 파기되어 계약금을 날리게 된다.
•결국 희진은 1)받지 못한 나머지 보증금 1억 1,700만 원, 2)보증금을 반환해 주지 않 아 기존 대출금을 연장함으로 인해 발생한 이자, 3)보증금을 반환받아 대출금을 상 환할 때 발생하는 중도상환수수료, 4)임차권등기명령 신청비용 39,200원, 5)기타 정 신적 손해배상금을 포함하여 총 100만 원의 배상을 집주인에게 청구하면서 분쟁조 정을 신청하였다

조정내용

•임대인(집주인)은 임차인(희진)에게 새로운 임차주택 잔금지급일(`18년 4월 13일)에 반드시 필요한 5,200만 원을 먼저 지급하고, 나머지 6,500만 원은 `18년 4월 16일에 지급하기로 하였습니다.
•또한 임대인은 임차인에게 분쟁조정 신청비용, 임차권등기신청 및 해제비용, 임차 인의 대출금에 대한 중도상환수수료를 지급하기로 하였습니다.
•임차인은 임대인에게 ’18년 4월 14일에 임차주택을 반환하기로 하였습니다.

해설

•임대인의 보증금 미반환으로 인해 임차인의 새로운 임차주택계약이 파기될 경우, 민 법 제393조 제2항의 특별손해에 해당됩니다. 경우에 따라서는 임대인이 배상해야하 는 상황이 될 수 있음을 설명하여 임차인이 입주하는 ’18년 4월 13일에 우선 반드시 필요한 5,200만 원을 지급하고, 나머지 6,500만 원은 ’18년 4월 16일까지 지급하기로 합의하였습니다.
•또한 임차인이 보증금 반환을 위해 지출한 각종 비용(분쟁조정신청비용, 임차권등기 신청 및 해지 비용과 대출금의 중도 상환 수수료)을 임대인이 지급하기로 합의 하였 습니다.
•임차인은 보증금을 반환받기 위해 소송 등 법적 조치를 할 경우 최소 2~3개월 이상 이 소요되고, 새로운 임차주택의 입주 여부도 어려워지게 되었는데 조정을 통하여 새 로운 임차주택에 차질 없이 입주할 수 있게 되고, 조정일로부터 1주일 이내에 보증 금 전액을 돌려받고, 각종 손해(조정신청비용, 임차권등기 신청 및 해지비용, 대출중 도상환수수료)를 배상 받게 되는 이익을 얻고, 임대인은 임차인이 제기한 법적조치를 해결하고, 또한 보증금 미반환 시 증가되는 손해배상(임차인이 새로이 체결한 임대차 계약파기에 따른 계약금 손해)를 방지하여 상호 간에 만족한 결과를 얻었습니다.

4. 임대인의 수선의무 위반

분쟁내용

•효주는 노후된 건물에 보증금 300만 원, 월세 20만 원으로 살고 있었다. 그러던 중 어느 날 변기가 부서져 화장실을 사용하기 어렵게 되었다. 그뿐 아니라 벽면에는 누수로 곰팡 이가 생기기 시작했다. 효주는 집주인에게 수선을 요청했지만 해결되지 않았다.
•결국 효주는 집주인에게 월세 2개월분 40만 원을 지급하지 않았다. 그리고 1)임대차 계약 해지, 2)보증금 반환 3)변기 등의 사용불능으로 인한 정신적 스트레스에 대한 손 해배상을 청구하는 분쟁조정을 신청하였다.

조정내용

임대차계약을 해지하며, 임대인(집주인)은 연체된 월세 40만 원 중 20만 원을 감액해 주기로 하여 보증금 300만 원 중 월세 20만 원을 공제한 280만 원을 임차인(효주)에게 지급하기로 조정이 성립되었습니다.

해설

•민법 제623조에 의한 임대인의 수선의무를 위반하고, 이러한 위반으로 인하여 더 이 상 임대차의 목적을 달성할 수 없을 경우 임대차계약의 중도해지도 가능할 것이나, 당사자 간 합의되지 않을 경우 최종적 판단은 법원에 의하여야 합니다.
•조정위원회는 사람의 기본적인 욕구 중 배변욕구는 중요한 문제인데, 몇 개월 동안 화장실 사용이 불가능하여 임차인이 학교, 지하철 등에 배변하러 이동하였다는 것은 임차목적을 달성하지 못하였다고 볼 수 있으며, 임대인이 수선해 주지 않은 것은 임 대인의 수선의무 위반으로 볼 수 있고, 또한 임대인이 몇 개월 후 주택의 리모델링 공사를 계획하고 있다고 하므로 임대차계약을 해지하고 임차인을 이사시키는 것이 임대인에게도 좋을 것을 설득하여 임대차계약 해지에 동의하였습니다.
•임차인이 주장하는 정신적 스트레스에 의한 손해배상은 입증이 어려워 인정할 수 없 으나, 화장실 사용이 불가능했던 기간, 약 2개월 동안 월세 반액 감액을 제안하여 임 대인이 이에 동의하여 조정이 성립되었습니다.

5. 임대차계약 종료

분쟁내용

•이사 온지 1달 밖에 되지 않은 지훈. 전셋집 천장에서 물이 새기 시작했다. 주방, 거 실, 안방에서 물을 받아내야 했고, 수돗물에는 녹물이 심하여 사용하기 어려운 상황 이 되었다. 지훈은 집주인에게 하자보수를 요청했으나, 제대로 보수가 되지 않아 누 수 등은 지속되었다.
•결국 지훈은 계약을 종료해야겠다는 결심을 내렸다. 내용증명 우편으로 집주인에게 계약해지를 통지하면서 1)보증금 반환, 2)보증금의 10%를 계약금으로 우선지급 해 줄 것을 요청하면서 분쟁조정을 신청하였다.

조정내용

임대차계약을 종료하기로 하고, 임대인(집주인)은 보증금 1억 2천만 원을 임차인(지훈) 에게 반환하고, 임차인은 이를 지급받음과 동시에 임차주택을 반환하기로 합의하여 조 정이 성립되었습니다.

해설

•민법 제623조에서 임차주택에 대한 임대인의 수선의무를 규정하고, 같은 법 제627조 에서 일정한 경우 임차목적을 달성할 수 없을 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바, 천정 누수로 거실과 방에서 바가지로 물을 받아내는 상태라면 임대 차목적을 달성할 수 없는 상황이라 볼 수 있으므로 임대차계약을 해지할 수 있고 이 경우 즉시해지 됩니다.
•그러나 임차인이 요구하는 보증금의 10%에 해당하는 금액의 우선지급 요구에 관하 여 임대인이 이를 지급할 법적 의무가 없으므로 임대인이 지급을 거절하여 합의되지 못하였습니다.
•임차인은 조정을 통해 중도 계약해지와 보증금반환시기를 확정하고, 임대인이 이를 이행하지 않을 경우 강제집행을 할 수 있는 효과를 얻었으며, 임대인은 약 1개월의 기간 동안 반환할 보증금을 구할 수 있는 시간을 얻게 되었습니다.

6. 임대차계약 종료

분쟁내용

•상현은 1억 7천만 원 전셋집에 1년 남짓 거주하고 있었다. 그러던 중, 벽면에 누수와 곰 팡이가 발생하고, 악취까지 나기 시작하여 임대인에게 보수를 요청하였다. 전문가 진 단 결과 전면보수가 필요하고, 보수하기 위해서는 상현이 주택을 비워주어야 한다고 하였다.
•결국 상현은 1)임대차계약의 해지 2)보증금 1억 7천만 원 반환, 3)이사비용, 중개보수 비, 누수로 인하여 폐기한 가구 등에 대한 손해배상비용 지급을 청구하며 분쟁조정을 신청하였다.(’18.11.14.)
•하지만 집주인은 보증금을 반환할 여력이 없고, 임차주택을 전면 수리한 후 새로운 세 입자(임차인)와 계약하여야만 보증금을 반환해 줄 수 있으므로 전면 수리를 하는 30일 동안 임차주택을 비워달라고 요청하였다

조정내용

임차인(상현)은 임차주택에 대한 임대인(집주인)의 하자보수 공사에 적극협조하고, 임대인은 1)임차인이 주택을 비워주는 30일 동안에 발생하는 보관이사비용, 숙박비, 가구 등 기존에 발생한 손해배상으로 500만 원을 ’18.11.20.까지 지급, 2)하자보수 공사 기간이 30일을 초과하는 경우 1일당 10만 원을 가산하여 지급하는 조정이 성립되었습니다

해설

•민법 제623조에서 임대인의 수선의무를 규정하고 있으며, 같은 법 제624조에서 임 대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다 고 규정하고, 같은 법 제625조에서 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임 차인이 이로 인하여 임차목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해지할 수 있다고 규 정하고 있습니다.
•따라서 임대인이 임차주택의 전면보수를 위하여 30일간 주택을 비워달라는 것은 임 차인이 30일간 사용수익 하지 못하는 결과가 되어 임대차 계약을 해지할 수 있을 것 입니다.
•그러나 임대인이 보증금지급여력이 없는 상태에서 임차인이 소송 등 법적 절차로 분 쟁을 해결하고자 할 경우 상당한 시간이 소요되고, 보수가 필요한 현 상태에서 경매 시 경락대금으로 보증금 전액을 반환받을 수 있는지도 불투명한 상태이므로 임차주 택을 전면 보수한 후 보증금을 낮춰 새로운 임차인을 구하는 방안을 권유하면서 임 차인의 손해를 최대한 배상해 주는 선에서 상호 합의하여 조정이 성립되었습니다.
•분쟁조정을 통하여 임차인은 전면 수리를 통하여 임대차하는 동안 쾌적한 주거를 보 장 받고, 또한 새로운 임차인을 구하여 보증금을 회수할 수 있는 가능성이 높아졌으 며, 임대인은 전면수리를 할 수 있게 되어 임차주택의 누수 문제를 근본적으로 해결 하여 주택의 가치를 높이는 효과를 얻었습니다.

7. 임차주택 반환

분쟁내용

•현수는 계약기간이 만료되어 ’19년 3월 1일에 이사를 가기로 하였다. 그런데 집주인이 보증 금 9,000만 원 중 500만 원을 파손된 유리창 및 싱크대 원상회복비용, 공과금 체납비용으로 유보하고, 나머지 8,500만 원만 지급하는 것이 아닌가? 이에 현수는 이사를 가지 않았다.
•결국 집주인은 주택반환을 청구하면서 ’19년 3월 11일에 분쟁조정을 신청하였다.

조정내용

임대차계약의 종료일을 ’19년 3월 20일로 하고, 임대인(집주인)은 임차인(현수)에게 유보 한 보증금 500만 원 중 3.2.~3.20.까지의 월세 25만 원을 공제한 나머지 475만 원을 반 환하고, 유리창 및 싱크대 원상회복비용의 청구를 요구하지 않기로 상호 합의하여 조정 이 성립되었습니다.

해설

•임대인이 요구하는 원상회복과 관련하여 파손된 유리창은 임차인이 교체하였으며, 해당 주택은 30년이 경과된 노후 주택으로 싱크대 역시 설치한지 6년이 경과된 상 태였습니다. 그리고 상판 이음새 부분에서 유격이 발생하고 일부분 흠집이 발생하여 ‘통상의 손모’(서울중앙지법 2007.5.31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결 참조)1)에 해당할 가능성이 있었습니다.
•설사 임차인에게 원상회복 의무가 있다 하여도 감가상각 등을 고려하면 배상금액이 크지 않고, 당사자 간에 합의되지 않으면 법원의 판단을 받아야 하는데 이 경우 상 당한 시간이 소요되며, 승패도 장담하기 어렵다는 내용으로 임대인을 설득하여 결국 원상회복비용 청구를 취소하였습니다.
•임차인은 임대인과 당초 이사 가기로 한 3.1. 이후 조정에서 결정된 임대차계약 종료 일까지에 해당하는 월세를 일할 계산한 약 25만 원을 부담하기로 하였습니다.
•임대인은 큰 비용들이지 않고 임차주택을 반환받고, 임차인은 유보된 보증금 대부분 을 반환받게 되어 상호 유익한 결과를 얻었습니다.

출처 : 서울특별시

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주택임대차보호법 분쟁조정 제도 및 사례

by ·´″°³о♡ 날으는물고기 2021. 1. 14.

주택임대차보호법 분쟁조정 제도 및 사례

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※ 대면조정(조정 당사자가 참여한 조정회의), 서면조정(조정 당사자가 참여하지 않은 조정회의)

① 분쟁조정 신청
•대상 : 서울에 소재하는 주택에 대한 임대차 분쟁
•신청인 : 임대인 또는 임차인(일정한 경우 대리 허용)
•지참서류 : 신분증, 임대차계약서, 기타참고서류
•조정사건(주택임대차보호법 제14조제2항, 같은법 시행령 제22조)
 - 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
 - 임대차 기간에 관한 분쟁
 - 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
 - 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁
 - 주택임대차보호법 시행령 제22조에 해당하는 분쟁
•수수료 : 조정목적의 값에 따라 1만 원~10만 원의 수수료 부담
 ※ 보증금 1억1천만원 이하의 임차인이 분쟁조정을 신청할 경우 수수료가 면제됩니다(기타의 면제 사유 있음).

② 조정절차의 개시
 - 신청인으로부터 조정신청을 접수한 때에 조정절차가 개시됩니다.

③ 각하 : 조정절차가 종결 됩니다.
 - 주택임대차보호법 제22조 제3항에 해당하는 사유
 - 특히 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우

④ 조정의 성립(강제력)
 - 당사자가 쌍방이 합의한 경우 조정이 성립하며, 쌍방이 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 후 그 내용이 기재된 조정서의 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다.

 

1. 주택임대차분쟁조정제도

•서울특별시 주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법(이하 “법”이라 합니다) 제14조 및 서울특별시 주택임대차분쟁조정위원회 운영에 관한 조례(이하 “조례”라 합니다.)에 의해 설치되어 변호사, 공인중개사 등 관련전문가가 분쟁당사자의 주장 및 자료를 기초로 논의·조정 하는 것으로, 양 당사자가 이를 수락하면 일정부분 강제력도 발생합니다.

2. 조정대상(법 제14조제2항 및 같은법 시행령 제22조)

•서울특별시에 소재하는 부동산의 주택임대차와 관련한 임대인과 세입자간 아래 분쟁사건에 관하여 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.
 ① 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
 ② 임대차 기간에 관한 분쟁
 ③ 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
 ④ 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁
 ⑤ 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁 등

3. 분쟁조정 신청

•서울시 주택임대차분쟁조정위원회는 전월세보증금지원센터 내 설치되어 있으며, 신청인이 임대차계약서 및 참고서류, 신분증을 지참하고 방문하여 접수하시면 됩니다.
 - 전화번호 : 02-2133-1200~1208(교환3번)
 - 위치 : 서울특별시 중구 덕수궁길 15 서소문별관 1동 1층, 전월세보증금지원센터
 ☞ 오시는 길 : 시청역 1번, 12번 출구에서 덕수궁돌담길로 30m직진 후 왼쪽 건물

4. 조정대리

•일정한 경우 조정위원회의 허가 얻어 대리인이 조정절차에 참여할 수 있습니다.
 ☞ 조정대리에 관하여 구체적인 사항은 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하여 주십시오.

5. 각하 (법 제21조제3항)

•다음 사유의 경우 분쟁조정 신청을 『각하』하고, 조정절차를 종결하게 됩니다.
 ① 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 법원에 소가 제기되거나 조정 신청이 있은 후 소가 제기된 경우
 ② 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 「민사조정법」에 따른 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 같은 법에 따른 조정이 신청된 경우
 ③ 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 이 법에 따른 조정위원회에 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 조정이 성립된 경우
 ④ 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우
 ⑤ 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 아니하거나 2회 이상 출석요구에 응하지 아니한 경우

6. 조정절차의 개시(법 제22조제1항)

•신청인으로부터 조정신청을 접수한 때에 조정절차가 개시됩니다.

7. 조정기간 (법 제23조제1항)

•조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 분쟁조정을 마치며, 부득이한 사정이 있는 경우에는 조정위원회의 의결을 거쳐 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있습니다.
 ※ 일반적으로 조정회의 개최 여부는 2주 이내에 확인할 수 있습니다.

8. 조정성립 및 조정서 정본의 효력 (법 제26조제3항, 제27조)

•당사자 쌍방이 수락한 경우 조정이 성립하며, 쌍방이 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 후 그 내용이 기재된 조정서의 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다.
 - 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거부한 것으로 봅니다.

9. 신청인이 부담하는 비용 (시행령 제33조제1항)

•신청인은 분쟁조정 신청 시 조정목적 값에 따라 아래의 수수료를 납부하여야 합니다.

조정목적의 값 수수료
1억 원 미만1억 원 미만 10,000원
1억 원 이상 3억 원 미만 20,000원
3억 원 이상 5억 원 미만 30,000원
5억 원 이상 10억 원 미만 50,000원
10억 원 이상 100,000원

※ 조정목적의 값을 산정할 수 없는 경우 신청인이 내야 하는 수수료는 1만 원으로 한다.

•수수료의 면제 (법 시행령 제33조제2항, 조례 제19조)
 - 보증금 1억 1천만 원 이하에 해당하는 임대차계약의 임차인이 분쟁조정을 신청하는 경우와 국가
유공자, 장애인 등의 경우 수수료가 면제 됩니다.
 ☞ 구체적인 사항은 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하여 주십시오.

•수수료의 환불 : 조정신청의 각하, 취소될 경우 일정한 조건에 따라 수수료를 전액 또는 반액을 반환해
드립니다.(시행령 제33조제3항)

10. 주택임대차분쟁조정위원회 설치 및 운영현황

※ 조정 신청서

 

주택임대차분쟁조정 FAQ

Q. 주택임대차분쟁조정 제도란?

A. 주택임대차와 관련하여 임대인과 임차인 간에 분쟁이 발생한 경우 당사자 간의 합의·조정을 도와 드리는 제도로써 『서울특별시 주택임대차분쟁조정위원회』 (이하 ‘조정위원회’라 합니다.)에 서 당사자 간에 조정 및 강제집행에 합의한 경우 법적 강제력도 인정됩니다.

Q. 분쟁조정은 어떻게 신청하나요?

A. 임대차계약의 당사자(임대인 또는 임차인)가 임대차계약서와 신분증, 기타 참고자료(하자사진 등)을 지참하고 조정위원회를 방문하여 신청하시면 됩니다. ☞ 위치 : 서울시 중구 덕수궁길 15 서소문동 별관 1동 1층 전월세보증금지원센터

Q. 서울시 시민만이 조정위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있나요? A. 분쟁이 발생한 임차주택이 서울시 안에 있다면, 임차인 또는 임대인의 주소지는 어느 곳이라도 조정위원회에 조정신청 할 수 있습니다. Q. 팩스나 e-mail 및 인터넷으로 분쟁조정을 신청할 수 없나요?

A. 당사자확인 및 개인정보 보호를 위하여 팩스나 이메일을 통하여 접수받지 않습니다. 그리고 현 재 인터넷 접수시스템이 구축되지 않아 방문하여 접수하여야 합니다.

Q. 어떤 분쟁에 관하여 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

A. 주택임대차보호법 제14조제2항 같은법 시행령 제22조에서 조정위원회는 아래의 사항에 대하여 심의·조정할 수 있다고 규정하고 있으므로 이에 해당하는 사건에 해당하는 분쟁에 대해 조정 신청할 수 있습니다.

  • 차임(월세) 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
  • 임대차 기간에 관한 분쟁
  • 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
  • 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁
  • 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁
  • 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁
  • 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁
  • 공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁 등
  • 주택임대차표준계약서 사용에 관한 분쟁
  • 기타

Q. 임대차가 종료되고 이사를 나왔는데 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

A. 임대차계약이 종료되어도 보증금 반환분쟁, 손해배상 분쟁 등 조정위원회의 심의·조정대상에 해당하면 조정신청 할 수 있습니다.

Q. 분쟁조정을 신청하였는데 상대방(피신청인)이 조정에 응하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 상대방(피신청인)이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 밝힌 경우에는 조정신청이 “각하” 됩니다. ☞ 각하란 분쟁조정 절차를 종료시키는 것을 의미합니다.

Q. 법원에 소송이 제기되었는데 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

A. 법원에 소송이 제기된 경우 및 민사조정이 신청된 경우와 법률구조공단에 분쟁조정이 신청된 경우에는 조정위원회에 조정신청을 할 수 없으며, 신청한 경우에도 “각하”됩니다. (주택임대차보호법 제21조제3항)

Q. 공인중개사를 상대방으로 한 분쟁조정을 신청할 수 있는지요?

A. 분쟁조정은 주택임대차와 관련하여 임대인과 임차인 간의 분쟁을 조정하는 제도입니다. 따라서 임대인 또는 임차인이 임차인 또는 임대인을 상대방으로 하여 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

Q. 임대인이 법인(주식회사, 유한회사 등)인데, 법인을 상대로 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

A. 법인인 임대인을 상대로 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

Q. 친한 친구를 대리인으로 하여 분쟁조정을 신청할 수 있습니까?

A. 친구나, 직장동료, 공인중개사, 법무사, 주택관리회사 직원 등을 대리인(위임받는 사람)으로 하여 분쟁조정을 신청할 수 없습니다. 분쟁조정의 대리는 원칙적으로 법률상 대리인 및 변호사만 대리할 수 있습니다. 다만, 일정한 경 우 조정위원회의 허가를 받은 경우 조정 대리가 가능합니다.

Q. 조정은 언제부터 개시되나요?

A. 조정신청서를 접수하면 즉시 개시됩니다. (주택임대차보호법 제22조제2항

Q. 분쟁조정 처리기간은 얼마나 걸리나요?

A. 분쟁조정의 처리기간은 조정을 신청한 날로부터 60일이 이내에 종료됩니다. (주택임대차보호 법 제23조)

Q. 조정이 성립되면 어떤 효력이 있나요?

A. 당사자 간에 조정안에 관하여 합의가 성립하고, 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 기재된 조 정서 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력이 있습니다. 즉, 일방 당사자가 조정서 정본의 내용대로 이행하지 않을 경우 법원에 압류, 경매 등 강제집행을 신청할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제26조, 제27조)

Q. 조정을 신청할 경우 수수료는 없나요?

A. 조정신청인은 조정을 신청할 때 조정목적의 값에 따라 1만 원 내지 10만 원의 수수료를 납부해야 합니다. 그러나 보증금이 주택임대차보호법 제8조에 해당하는(현재 서울시의 경우 1억 1천만 원 이하) 임대차의 임차인, 장애인, 독립유공자, 국가유자공 등의 경우는 수수료가 면제됩니다.(주택 임대차보호법 시행령 제33조제1장, 제2항)
※ 조정목적의 값을 산정할 수 없는 경우 신청인이 내야 하는 수수료는 1만 원으로 한다.

Q. 조정목적의 값이란 무엇입니까?

A. 조정목적의 값이란 신청인이 조정으로 주장하는 이익의 값을 의미합니다. 즉 보증금반환 분쟁의 경우 반환받을 보증금액, 임차주택의 수선요구 분쟁일 경우 수선에 소요되는 금액 등을 의미합니다.

Q. 분쟁조정을 신청하면서 수수료를 납부하였는데, 상대방(피신청인)이 이에 응하지 않아 “각하” 되면 납부한 수수료를 환불해 주나요?

A. 상대방이 분쟁조정에 응하지 않아 각하되면 수수료 전액을 환불해 드립니다. 참고로 법률구조 공단에 조정을 신청한 경우 및 법원에 소송 또는 민사조정을 신청한 후 조정을 신청하여 각하된 경우에도 수수료 전액을 반환해 드립니다. 그러나 분쟁조정을 신청한 후 법원에 소송을 제기하 거나, 민사조정을 신청한 경우에는 환불해 드리지 않습니다. 그리고 조정회의가 개최되기 전에 신청인이 취하한 경우에는 수수료의 1/2을 반환해 드립니다. (주택임대차보호법 시행령 제33조제3항)

주택임대차분쟁조정 사례

주택임대차분쟁조정 사례

1. 임차인의 선관주의 의무

분쟁내용

호재는 보증금 800만 원, 월세 60만 원으로 주택을 임차하여 살고 있었다. 그러던 중 계약만료일 약 2달 전에 집주인(임대인)은 임대주택에 누수가 발생한 사실을 알게 되었 고, 호재에게 누수 사실을 통지하였다.
그러나 호재는 지방출장 중으로 동파현장인 임차주택에 올 수가 없었다. 결국 집주인에 게 현관 비밀번호를 알려 주고, 집주인이 가보기로 하였다.
집주인이 집에 들어갔을 때는 이미 발코니와 방이 침수된 상태였다. 발코니의 세탁기 연결호스 동파가 원인이었다.
집주인은 호재에게 수도관 동파에 따른 해빙비용 및 도배 등 보수비용으로 3백만 원을 손해배상하라고 주장하면서 분쟁조정을 신청하였다.
하지만 호재는 동파에 자신의 과실은 없다고 주장했다. 오히려 주택 침수로 노트북 및 고가의 의류 등을 사용하지 못하게 되었다고 손해배상금으로 1천만 원을 청구하였다.

조정

임대인은 임차인에게
1) 3월분 차임 60만 원 및 관리비 5만 원 도합 65만 원의 지급 의무를 면제
2) 임대차계약을 해지
3) 계약만료일까지 임차주택의 반환과 동시에 보증금 800만 원을 반환해 주기로 합의 하였습니다.

해설

•조정위원회는
- 임차인(호재)는 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 보존하 여야 하는데(민법 제374조) 한파가 극심한 1월에 지방으로 출장을 가면서 세탁기 인입관 등에 동파를 방지하기 위하여 임대인에게 부탁하든지, 보온재를 감는 등의 관리의무를 다하지 않은 과실이 있고,
•아울러 임차주택은 오래된 다세대 주택(2001년 준공)으로 베란다 외벽이 얇아 단열 이 잘 되지 않으며, 배수로에 이물질 등이 쌓여 한파에는 쉽게 얼 수 있는 등 구조적 문제도 있다고 보아 임대인(집주인)의 수선의무도 있다고 판단하였습니다.
•상호 간에 주장하는 바를 입증하기 위하여 소송을 하는 것은 사회적·경제적으로 유 익하지 않으므로 임대인이 주장하는 보수비용과 임차인이 주장하는 침수피해에 따 른 손해배상금은 각자 부담하기로 하고, 상대적으로 손해가 적은 임대인이 3월분 월 세 60만 원과 관리비 5만 원을 면제하는 조정안에 임대인과 임차인 모두 동의하여 조정이 성립되었습니다.

관련법령

•민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

참고

•겨울철에는 주택의 사정에 따라 임대인은 동파를 예방하기 위한 시공(열선 설치 등) 이나, 임차인에게 동파방지를 위한 주의를 사전에 당부하고, 임차인은 보일러를 켜두 고, 온수와 냉수를 조금씩 흘려보내며, 옷가지 등 보온재로 배관을 감는 등의 방법으 로 동파를 방지하기 위하여 상호 노력하여야 불편과 분쟁을 예방할 수 있습니다.

2. 원상회복 분쟁

분쟁내용

•6년 동안 월세로 거주한 재훈. 임대차가 종료되어 재훈은 이사를 갔는데, 빈 집에 들 어간 집주인은 깜짝 놀랐다. 벽지는 변색되어 있는 데다 담배 냄새가 배여 도배와 특 수청소가 필요했다. 아마 실내에서 흡연을 해서 그러한 것 같았다. 침대 매트리스를 바닥에 놓고 사용하여서인지 방바닥은 붉은색으로 변색되어 장판도 교체해야할 것 같았다. 빌트인으로 제공된 세탁기와 옷장은 재훈의 과실로 일부 파손되어 있었다. 집주인은 재훈에게 보증금 500만 원 중 400만 원만 돌려주었다. 원상회복 비용으로 100만 원을 공제한 것이다.
- 공제내역 : 도배·장판 교체 및 특수청소 비용 44만 원, 냉장고와 옷장 교체비용 : 56만 원
•그러나 재훈은 집주인이 공제한 100만 원 중 장판보수비 30만 원만 인정하였고, 나 머지 70만 원은 반환하라며 분쟁조정을 신청하였다.

조정내용

임대인은 원상 회복을 이유로 공제한 보증금 100만 원 중 28만 원을 임차인에게 지급 하는 것으로 조정이 성립되었습니다.

해설

•임차인(재훈)은 실내에서 흡연을 하고, 매트리스를 방바닥에 깔면서 종이를 깔아 변 색을 방지 하는 등의 관리행위를 하지 않아 선량한 관리자로서 주의의무를 지키지 않았으므로 도배 및 장판과 특수청소에 따른 손해를 배상하여야 할 것이고,
•임대인(집주인)은 빌트인으로 제공된 세탁기 및 옷장 파손에 따른 교체비용으로 56 만 원을 요구하나, 구입한지 6년이 지났으므로 감가상각을 고려하여 금액을 정하여 야 할 것입니다.
•따라서 임차인이 실내흡연을 인정하고 있으므로 도배, 장판 시공비용으로 44만 원 을 부담하고, 나머지 문제 된 세탁기 및 옷장 교체비용 56만 원에 대하여 임대인과 임차인이 반액인 28만 원을 각각 부담하는 조정안에 임대인과 임차인 모두 동의하 여 조정이 성립되었습니다

참고

•임차인은 임차주택에 사는 동안 집주인과 같은 관리의무를 부담합니다. 따라서 사회 통념과 임차목적에 적합하게 임차주택을 사용하고 관리하여야 합니다.

3. 보증금 반환 및 손해배상 분쟁

분쟁내용

•희진의 월세계약 만료일은 ’18년 2월 27일이다. 희진은 계약을 연장하고 싶지 않았으 므로, 계약만료 3개월 전에 집주인에게 계약해지를 통지하고 보증금반환을 청구하였 다. 그런데 집주인은 만료일이 한 달도 더 지난 4월 3일에 보증금 1억 3,000만 원의 10%인 1,300만 원만 지급하고 나머지 1억 1700만 원은 반환해 주지 않았다.
•한편, 희진은 새로운 임차주택을 전세 1억 5,000만 원으로 계약을 했었다. 계약금으 로 1,500만 원을 지급했고, 잔금 1억 3,500만 원을 4월 13일에 치를 예정이었다.
•만약 보증금을 반환받지 못한다면 희진이 기존의 대출금을 연장하고, 신규대출을 받 는다 해도 잔금을 치르는데 5,200만 원이 부족한 상황이었다. 잔금을 치르지 못하면 계약은 파기되어 계약금을 날리게 된다.
•결국 희진은 1)받지 못한 나머지 보증금 1억 1,700만 원, 2)보증금을 반환해 주지 않 아 기존 대출금을 연장함으로 인해 발생한 이자, 3)보증금을 반환받아 대출금을 상 환할 때 발생하는 중도상환수수료, 4)임차권등기명령 신청비용 39,200원, 5)기타 정 신적 손해배상금을 포함하여 총 100만 원의 배상을 집주인에게 청구하면서 분쟁조 정을 신청하였다

조정내용

•임대인(집주인)은 임차인(희진)에게 새로운 임차주택 잔금지급일(`18년 4월 13일)에 반드시 필요한 5,200만 원을 먼저 지급하고, 나머지 6,500만 원은 `18년 4월 16일에 지급하기로 하였습니다.
•또한 임대인은 임차인에게 분쟁조정 신청비용, 임차권등기신청 및 해제비용, 임차 인의 대출금에 대한 중도상환수수료를 지급하기로 하였습니다.
•임차인은 임대인에게 ’18년 4월 14일에 임차주택을 반환하기로 하였습니다.

해설

•임대인의 보증금 미반환으로 인해 임차인의 새로운 임차주택계약이 파기될 경우, 민 법 제393조 제2항의 특별손해에 해당됩니다. 경우에 따라서는 임대인이 배상해야하 는 상황이 될 수 있음을 설명하여 임차인이 입주하는 ’18년 4월 13일에 우선 반드시 필요한 5,200만 원을 지급하고, 나머지 6,500만 원은 ’18년 4월 16일까지 지급하기로 합의하였습니다.
•또한 임차인이 보증금 반환을 위해 지출한 각종 비용(분쟁조정신청비용, 임차권등기 신청 및 해지 비용과 대출금의 중도 상환 수수료)을 임대인이 지급하기로 합의 하였 습니다.
•임차인은 보증금을 반환받기 위해 소송 등 법적 조치를 할 경우 최소 2~3개월 이상 이 소요되고, 새로운 임차주택의 입주 여부도 어려워지게 되었는데 조정을 통하여 새 로운 임차주택에 차질 없이 입주할 수 있게 되고, 조정일로부터 1주일 이내에 보증 금 전액을 돌려받고, 각종 손해(조정신청비용, 임차권등기 신청 및 해지비용, 대출중 도상환수수료)를 배상 받게 되는 이익을 얻고, 임대인은 임차인이 제기한 법적조치를 해결하고, 또한 보증금 미반환 시 증가되는 손해배상(임차인이 새로이 체결한 임대차 계약파기에 따른 계약금 손해)를 방지하여 상호 간에 만족한 결과를 얻었습니다.

4. 임대인의 수선의무 위반

분쟁내용

•효주는 노후된 건물에 보증금 300만 원, 월세 20만 원으로 살고 있었다. 그러던 중 어느 날 변기가 부서져 화장실을 사용하기 어렵게 되었다. 그뿐 아니라 벽면에는 누수로 곰팡 이가 생기기 시작했다. 효주는 집주인에게 수선을 요청했지만 해결되지 않았다.
•결국 효주는 집주인에게 월세 2개월분 40만 원을 지급하지 않았다. 그리고 1)임대차 계약 해지, 2)보증금 반환 3)변기 등의 사용불능으로 인한 정신적 스트레스에 대한 손 해배상을 청구하는 분쟁조정을 신청하였다.

조정내용

임대차계약을 해지하며, 임대인(집주인)은 연체된 월세 40만 원 중 20만 원을 감액해 주기로 하여 보증금 300만 원 중 월세 20만 원을 공제한 280만 원을 임차인(효주)에게 지급하기로 조정이 성립되었습니다.

해설

•민법 제623조에 의한 임대인의 수선의무를 위반하고, 이러한 위반으로 인하여 더 이 상 임대차의 목적을 달성할 수 없을 경우 임대차계약의 중도해지도 가능할 것이나, 당사자 간 합의되지 않을 경우 최종적 판단은 법원에 의하여야 합니다.
•조정위원회는 사람의 기본적인 욕구 중 배변욕구는 중요한 문제인데, 몇 개월 동안 화장실 사용이 불가능하여 임차인이 학교, 지하철 등에 배변하러 이동하였다는 것은 임차목적을 달성하지 못하였다고 볼 수 있으며, 임대인이 수선해 주지 않은 것은 임 대인의 수선의무 위반으로 볼 수 있고, 또한 임대인이 몇 개월 후 주택의 리모델링 공사를 계획하고 있다고 하므로 임대차계약을 해지하고 임차인을 이사시키는 것이 임대인에게도 좋을 것을 설득하여 임대차계약 해지에 동의하였습니다.
•임차인이 주장하는 정신적 스트레스에 의한 손해배상은 입증이 어려워 인정할 수 없 으나, 화장실 사용이 불가능했던 기간, 약 2개월 동안 월세 반액 감액을 제안하여 임 대인이 이에 동의하여 조정이 성립되었습니다.

5. 임대차계약 종료

분쟁내용

•이사 온지 1달 밖에 되지 않은 지훈. 전셋집 천장에서 물이 새기 시작했다. 주방, 거 실, 안방에서 물을 받아내야 했고, 수돗물에는 녹물이 심하여 사용하기 어려운 상황 이 되었다. 지훈은 집주인에게 하자보수를 요청했으나, 제대로 보수가 되지 않아 누 수 등은 지속되었다.
•결국 지훈은 계약을 종료해야겠다는 결심을 내렸다. 내용증명 우편으로 집주인에게 계약해지를 통지하면서 1)보증금 반환, 2)보증금의 10%를 계약금으로 우선지급 해 줄 것을 요청하면서 분쟁조정을 신청하였다.

조정내용

임대차계약을 종료하기로 하고, 임대인(집주인)은 보증금 1억 2천만 원을 임차인(지훈) 에게 반환하고, 임차인은 이를 지급받음과 동시에 임차주택을 반환하기로 합의하여 조 정이 성립되었습니다.

해설

•민법 제623조에서 임차주택에 대한 임대인의 수선의무를 규정하고, 같은 법 제627조 에서 일정한 경우 임차목적을 달성할 수 없을 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바, 천정 누수로 거실과 방에서 바가지로 물을 받아내는 상태라면 임대 차목적을 달성할 수 없는 상황이라 볼 수 있으므로 임대차계약을 해지할 수 있고 이 경우 즉시해지 됩니다.
•그러나 임차인이 요구하는 보증금의 10%에 해당하는 금액의 우선지급 요구에 관하 여 임대인이 이를 지급할 법적 의무가 없으므로 임대인이 지급을 거절하여 합의되지 못하였습니다.
•임차인은 조정을 통해 중도 계약해지와 보증금반환시기를 확정하고, 임대인이 이를 이행하지 않을 경우 강제집행을 할 수 있는 효과를 얻었으며, 임대인은 약 1개월의 기간 동안 반환할 보증금을 구할 수 있는 시간을 얻게 되었습니다.

6. 임대차계약 종료

분쟁내용

•상현은 1억 7천만 원 전셋집에 1년 남짓 거주하고 있었다. 그러던 중, 벽면에 누수와 곰 팡이가 발생하고, 악취까지 나기 시작하여 임대인에게 보수를 요청하였다. 전문가 진 단 결과 전면보수가 필요하고, 보수하기 위해서는 상현이 주택을 비워주어야 한다고 하였다.
•결국 상현은 1)임대차계약의 해지 2)보증금 1억 7천만 원 반환, 3)이사비용, 중개보수 비, 누수로 인하여 폐기한 가구 등에 대한 손해배상비용 지급을 청구하며 분쟁조정을 신청하였다.(’18.11.14.)
•하지만 집주인은 보증금을 반환할 여력이 없고, 임차주택을 전면 수리한 후 새로운 세 입자(임차인)와 계약하여야만 보증금을 반환해 줄 수 있으므로 전면 수리를 하는 30일 동안 임차주택을 비워달라고 요청하였다

조정내용

임차인(상현)은 임차주택에 대한 임대인(집주인)의 하자보수 공사에 적극협조하고, 임대인은 1)임차인이 주택을 비워주는 30일 동안에 발생하는 보관이사비용, 숙박비, 가구 등 기존에 발생한 손해배상으로 500만 원을 ’18.11.20.까지 지급, 2)하자보수 공사 기간이 30일을 초과하는 경우 1일당 10만 원을 가산하여 지급하는 조정이 성립되었습니다

해설

•민법 제623조에서 임대인의 수선의무를 규정하고 있으며, 같은 법 제624조에서 임 대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다 고 규정하고, 같은 법 제625조에서 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임 차인이 이로 인하여 임차목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해지할 수 있다고 규 정하고 있습니다.
•따라서 임대인이 임차주택의 전면보수를 위하여 30일간 주택을 비워달라는 것은 임 차인이 30일간 사용수익 하지 못하는 결과가 되어 임대차 계약을 해지할 수 있을 것 입니다.
•그러나 임대인이 보증금지급여력이 없는 상태에서 임차인이 소송 등 법적 절차로 분 쟁을 해결하고자 할 경우 상당한 시간이 소요되고, 보수가 필요한 현 상태에서 경매 시 경락대금으로 보증금 전액을 반환받을 수 있는지도 불투명한 상태이므로 임차주 택을 전면 보수한 후 보증금을 낮춰 새로운 임차인을 구하는 방안을 권유하면서 임 차인의 손해를 최대한 배상해 주는 선에서 상호 합의하여 조정이 성립되었습니다.
•분쟁조정을 통하여 임차인은 전면 수리를 통하여 임대차하는 동안 쾌적한 주거를 보 장 받고, 또한 새로운 임차인을 구하여 보증금을 회수할 수 있는 가능성이 높아졌으 며, 임대인은 전면수리를 할 수 있게 되어 임차주택의 누수 문제를 근본적으로 해결 하여 주택의 가치를 높이는 효과를 얻었습니다.

7. 임차주택 반환

분쟁내용

•현수는 계약기간이 만료되어 ’19년 3월 1일에 이사를 가기로 하였다. 그런데 집주인이 보증 금 9,000만 원 중 500만 원을 파손된 유리창 및 싱크대 원상회복비용, 공과금 체납비용으로 유보하고, 나머지 8,500만 원만 지급하는 것이 아닌가? 이에 현수는 이사를 가지 않았다.
•결국 집주인은 주택반환을 청구하면서 ’19년 3월 11일에 분쟁조정을 신청하였다.

조정내용

임대차계약의 종료일을 ’19년 3월 20일로 하고, 임대인(집주인)은 임차인(현수)에게 유보 한 보증금 500만 원 중 3.2.~3.20.까지의 월세 25만 원을 공제한 나머지 475만 원을 반 환하고, 유리창 및 싱크대 원상회복비용의 청구를 요구하지 않기로 상호 합의하여 조정 이 성립되었습니다.

해설

•임대인이 요구하는 원상회복과 관련하여 파손된 유리창은 임차인이 교체하였으며, 해당 주택은 30년이 경과된 노후 주택으로 싱크대 역시 설치한지 6년이 경과된 상 태였습니다. 그리고 상판 이음새 부분에서 유격이 발생하고 일부분 흠집이 발생하여 ‘통상의 손모’(서울중앙지법 2007.5.31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결 참조)1)에 해당할 가능성이 있었습니다.
•설사 임차인에게 원상회복 의무가 있다 하여도 감가상각 등을 고려하면 배상금액이 크지 않고, 당사자 간에 합의되지 않으면 법원의 판단을 받아야 하는데 이 경우 상 당한 시간이 소요되며, 승패도 장담하기 어렵다는 내용으로 임대인을 설득하여 결국 원상회복비용 청구를 취소하였습니다.
•임차인은 임대인과 당초 이사 가기로 한 3.1. 이후 조정에서 결정된 임대차계약 종료 일까지에 해당하는 월세를 일할 계산한 약 25만 원을 부담하기로 하였습니다.
•임대인은 큰 비용들이지 않고 임차주택을 반환받고, 임차인은 유보된 보증금 대부분 을 반환받게 되어 상호 유익한 결과를 얻었습니다.

출처 : 서울특별시

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