국민부담 경감을 위한 중개보수 및 중개서비스 개선
- 10억 매매 시 400만원 중개보수 인하, 매매·임대차 역전현상 해소 -
- 중개사고 시 손해배상책임 보장한도 개인 2억원, 법인 4억원 조정 -
- 중개업 경쟁력 강화를 위해 공인중개사 자격관리방안 검토 -
| ◇ 『중개보수 부담 경감, 중개서비스 개선, 산업경쟁력 강화』 3대 원칙을 기반으로 중개서비스 산업 종합발전 방안 마련 ① ( 중개보수 ) 6~9억 구간 요율 인하(0.5→0.4%) 및 9억 이상 고가구간 요율 단계적 인하(0.9%→9~12억 0.5%, 12~15억 0.6%, 15억이상 0.7%) - 6~9억원 구간의 임대차 중개보수 부담이 매매보다 높아지는 역전현상(매매 0.5%, 임대 0.8%) 해소 * 8억 거래시 : (현행) 매매 400만, 임대차 640만 (개편안) 매매 320만, 임대차 320만 ② ( 중개서비스 ) 중개사고에 대한 실질적인 소비자 보호를 위해 공인중개사의 손해배상책임 보장(중개사협회 공제금)을 현실화 * 보장한도 : (개인) 연 1억 → 연 2억 (법인) 연 2억 → 연 4억 - 사고가 잦은 다가구주택 거래시 계약기간·보증금액 등 임차권에 대한 내용을 명시하도록 하여 분쟁소지 최소화 ③ ( 경쟁력 강화 ) 시장 수요 등을 고려한 공인중개사 배출을 위해, 상대평가제 도입 등 공인중개사 자격관리방안 검토 - 중개사무소 당 공인중개사 인원수를 고려하여, 중개보조원 채용 인원 제한도 검토 |
□ 국토교통부(장관 노형욱)는 그동안 추진해온 연구용역 결과와 지난 2월부터 진행해 온 TF 회의 등 의견수렴* 및 토론회 결과를 토대로 8월 20일 ｢부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안｣을 확정․발표하였다.
* TF(7회), 정례회의(10회), 업계간담회(5회), 토론회(1회), 전문가(1회) 협의 등
□ 중개보수는 부동산 거래가격과 연동*된 구조이며, 최근 거래가격이 전반적으로 상승함에 따라 중개보수에 대한 부담도 증가하였고,
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| < 6억 이상 매매 중개거래 비중 변화(%) > | < 전국 아파트 가격지수 변화(부동산원) > |
ㅇ 이에 따라 ’중개보수 개편‘에 대한 국민·국회·언론 등의 요구가 증가했으며, 권익위 설문조사 결과 중개보수가 과하다는 여론*이 53%를 차지하였다.
* 권익위 설문조사 / 2,478명 대상 조사(부동산 관련자 1,233명·일반국민 1,245명)
□ 이에 따라, 국토부에서는 권익위 권고안을 참고하여 중개보수 개편안 마련·개선 과제 발굴을 위한 발전방안 수립 용역과 중개산업 현황 파악을 위한 실태조사를 토대로 토론회(8.17)를 개최하였다.
ㅇ 우선, 발전방안 수립 용역은 국·내외 사례 조사, 개선방안 마련·검토 및 주요 과제 발굴을 위한 제도개선 사항 검토 등을 실시하였다.
ㅇ 실태조사는 최근 5년간 부동산거래 경험자 1,500명을 대상으로 중개보수 지급 실태, 중개서비스 만족도 등에 대한 조사를 시행하고,
- 이와 별도로, 지자체 협조(17개 시·도)를 통해 2,607개 중개사무소를 대상으로 중개보수 지급 현황 등에 대해 조사하였다.
□ 국토부는 이러한 TF 회의, 실태조사 및 토론회 결과 등을 토대로 『중개보수 경감, 중개서비스 개선, 중개산업 경쟁력 강화』라는 3대 원칙을 기반으로 다음과 같이 제도개선을 추진하기로 했다.
1. 중개보수 경감
| < 현행 중개보수 체계 주요 문제점 > ① (보수부담 급증) 현행 보수체계는 거래금액이 증가함에 따라 요율이 낮아지다 매매 6억 및 임대차 3억을 기준으로 요율이 높아져 부담이 가중 ㅇ 특히, 매매 9억 및 임대차 6억에서 요율이 급증함에 따라 거래금액 차이는 크지 않음에도 중개보수는 급증* * (8.8억 매매) 440만원 (8.9억 매매) 445만원(5만원↑) (9억 거래) 810만원(370만원↑) ➁ (역전현상) 현행 중개보수 체계는 임대차의 중개보수가 매매보다 높아지는 역전현상(6억 이상 9억 미만)이 발생 * 매매·임대차 역전(8억 거래 시) : 매매 400만원 < 임대차 640만원(240만원↑) |
< 중개보수 개편안 >
| 거래 금액 (억 원) |
매매 현행 | 매매 개편안 | 거래 금액 (억 원) |
임대차 현행 | 임대차 개편안 | ||||
| 요율 (상한) |
한도액 (만원) |
요율 (상한) |
한도액 (만원) |
요율 (상한) |
한도액 (만원) |
요율 (상한) |
한도액 (만원) |
||
| 0.5미만 | ~ 0.6 | 25 | ~ 0.6 | 25 | 0.5미만 | ~ 0.5 | 20 | ~ 0.5 | 20 |
| 0.5~1 | ~ 0.5 | 80 | ~ 0.5 | 80 | 0.5~1 | ~ 0.4 | 30 | ~ 0.4 | 30 |
| 1~2 | 1~3 | ~ 0.3 | - | ~ 0.3 | - | ||||
| 2~6 | ~ 0.4 | - | ~ 0.4 | - | |||||
| 3~6 | ~ 0.4 | - | |||||||
| 6~9 | ~ 0.5 | - | 6~9 | ~ 0.8 | - | ~ 0.4 | - | ||
| 9~12 | ~ 0.9 | - | ~ 0.5 | - | 9~12 | ||||
| 12~15 | ~ 0.6 | - | 12~15 | ~ 0.5 | - | ||||
| 15이상 | ~ 0.7 | - | 15이상 | ~ 0.6 | - | ||||
□ (보수부담 경감) 거래건수·비중이 증가*한 매매 6억 이상과 임대차 3억 이상에 대해 상한요율을 인하하여 보수부담을 경감한다.
* 거래비중 변화(%) : (매매 6억 이상 중개거래) ‘15년 6.3% → ’20년 14.1%
(임대차 3억 이상 중개거래) ‘15년 11.8% → ’20년 18.1%
| <매매> | <임대차> |
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※ 토론회에서 제시되었던 제2안을 토대로 하되, 토론회에서 제기한 중개업계 의견을 일부 반영하여 6～9억 구간의 임대료 인하 수준을 0.8→0.3%에서 0.8→0.4%로 조정
□ (보수급증 완화) 9~15억 구간을 세분화(1→3개)하고 15억 이상 최고구간을 신설하여 거래금액 증가에 따른 보수부담 급증을 완화한다.
* (매매) 15억원 이상(0.9%→0.7%), (임대차) 15억원 이상(0.8%→0.6%)
| <현행> | <개편> |
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□ (역전현상 해소) 임대차의 중개보수 부담이 매매보다 높아지는 역전현상을 해소하기 위해 전 구간에서 임대차 요율이 매매요율 보다 낮거나 같게 설정하였다.
* 매매·임대차 역전(8억 거래 시) : (현행) 매매 400만원 < 임대차 640만원<240만원↑>
(개편) 매매 320만원 = 임대차 320만원< 동일 >
| <현행> | <개편> |
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2. 중개서비스 질 향상
| < 현행 중개서비스 주요 문제점 > ① (중개사고 취약) 중개사고에 대해 공제 등을 통해 피해를 보장하도록 하고 있으나, 보장한도가 미흡하고 공제금을 지급하는 경우도 저조 ㅇ 특히, ‘16~’20년 간 공제금을 지급한 전체 사고 42.7%가 다가구주택 거래사고이므로 이에 대한 소비자 보호 방안 마련 필요 ➁ (확인설명 부족) 중개업에 대한 서비스 만족도는 ‘보통 이하’ 수준으로 조사되었으며, 특히, 다가구주택의 권리관계 등을 면밀히 확인할 필요가 있으나, 중개사의 정보 접근에 한계가 있어 임대인·매도인의 확인 필요 |
□ (소비자 보호강화) 중개사고에 대한 실질적인 소비자 보호를 위해 공인중개사의 책임보장한도(중개사협회 공제금)를 상향한다.
* 보장한도 : (개인) 연 1억 → 연 2억 (법인) 연 2억 → 연 4억
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ㅇ 아울러 중개사협회의 공제금에 대해 지급 청구권의 소멸시효를 민법상 손해배상청구권 소멸시효(3년)와 동일하게 연장하고,
* 중개사협회 공제금 손해배상청구권 소멸시효 : (현행) 2년 → (개정) 3년
- 공제금 지급 심사 시 다양한 의견에 대한 검토가 이루어지도록 보상심의위원회 구성원을 다양화하고 선정기준을 명확화한다.
ㅇ 공인중개사협회에 ‘소비자 민원 상담 창구’을 마련하고, 소비자단체 협업을 통해 민원 상담 서비스* 제공을 추진하고,
* 중개업 관련 법·제도 설명, 중개사고 대응 절차 등에 대한 정보 제공
ㅇ 중개거래 시 발생할 수 있는 갈등의 조정을 위해 지자체·중개협회·소비자단체 등이 참여하는 ‘(가칭)분쟁조정위원회’ 도입도 적극적으로 추진하기로 하였다.
□ (확인·설명 개선) 확인·설명서 상 시설물에 대한 항목 신설 및 사용연수 확인 등 중개대상물 성능 확인을 강화하고
* 바닥면 균열 등에 대한 확인 항목 및 보일러 등의 사용연한 표기
ㅇ 확인·설명서의 권리관계 항목에 계약기간·보증금액 등 임차권에 대한 내용을 명시하도록 하여 분쟁소지를 최소화하도록 하였으며,
- 특히, 사고가 잦은 다가구주택 거래의 경우, 확인·설명서에 권리관계 등을 포함하도록 하여 소비자 보호를 강화하였다.
ㅇ 비선호시설*에 해당하는 시설물 예시를 명시하여, 중개대상물의 입지요건에 대한 정보제공을 하도록 할 계획이다.
* 사회통념상 기피 시설인 화장장, 납골당, 공동묘지, 쓰레기처리장 등
□ (허위광고 등 단속) 온라인 상 중개대상물의 허위·거짓광고 등에 의한 소비자 피해 예방을 위해 표시·광고 모니터링을 확대하고
ㅇ 실거래시스템의 거래정보와 온라인상 매물 정보를 비교하여, 거래완료 후 방치 매물 등을 삭제하고, 과태료 부과를 추진한다.
□ (전자계약 활성화) 전자계약 활용을 확대하기 위해, 민간과 연계를 통한 대출서비스 제공 등 소비자 편의 증진 방안을 적극 발굴하고
ㅇ 전자계약 홍보 영상·리플릿 등 홍보물을 제작·배포하여 전자계약 인지도 제고 및 이용 방법 안내 등을 통한 활성화를 도모한다.
3. 중개산업 경쟁력 강화
| < 현행 중개산업 주요 문제점 > ① (교육시간 부족) 중개사 전문성 확보를 위해 실무교육·연수교육 등을 실시하고 있으나, 타 자격에 비해 교육시간은 현저히 낮은 수준 ➁ (중개사수 증가) 매년 신규 공인중개사 합격자는 약 2만명 수준으로 배출되어, 중개사자격 취득자 및 중개사무소는 지속적으로 증가 추세 ➂ (중개보조원 사고) 채용인원 제한이 없는 중개보조원을 수십 명 고용하여 조직적으로 투기를 조장하고 있고, 부동산 사기ㆍ횡령 등 중개보조원에 의해 발생 * 중개보조원 사고율 : (18년) 57.1% → (19년) 62.7% → (20년) 67.4% |
□ (전문성 제고) 중개사 교육의 실효성 제고를 통한 중개사 전문성 강화를 위해 위탁교육 성과평가시스템 도입 등을 추진하고
ㅇ 연수교육의 전문화를 통한 실무와 교육간 연계성 강화를 위해, 주택·토지·상가 등 분야별 특화·전문화 교육 도입을 추진한다.
ㅇ 또한, 중개사의 프롭테크 등 신기술 활용 능력 제고를 위한 교육을 실시하여 중개사 역량 강화 및 부가가치 창출 기반을 마련할 예정이다.
□ (자격관리 강화) 시장 수요를 고려한 중개사 합격 인원을 조정하기 위해 시험 난이도 조절 및 상대평가 등 제도개선을 검토한다.
ㅇ 단, 급격한 제도 개선에 따른 혼란을 방지하기 위해 개선 이전에 연구용역 실시 및 유예기간 설정을 통한 단계적 도입 등을 검토한다.
ㅇ 중개사무소 당 공인중개사 인원수를 고려하여, 중개보조원 채용 인원의 상한을 도입하는 방안과 지자체·협회 등 유관기관 협업을 통해 중개보조원 등 무자격자 불법 중개행위 및 자격증 대여 등에 대한 단속을 강화한다.
□ (종합서비스화) 중개산업이 부동산 종합서비스를 제공할 수 있도록 제도개선을 통한 경쟁력 강화 등 기반 조성을 추진한다.
ㅇ 경쟁력을 갖춘 중개법인의 시장 진입을 위해 현행 5천만원으로 규정된 법정 최소자본금을 상향을 검토하고,
* 유사업종 법인 자본금 : (감정평가법인) 2억 (세무법인) 2억 (유한법무법인) 1억
- 또한, 중개법인의 부동산 종합서비스 제공을 유도하기 위해 법인의 겸업제한을 완화하는 등 규제 개선 방안도 검토한다.
□ (업계 협업 강화) 기존 오프라인 중개업계와 프롭테크 업계 간 협업을 위한 협의체를 구성하여 운영하고
ㅇ 정부·지자체·중개업계·프롭테크 업계·전문가·시민단체 등으로 구성하고, 업계 간 협업 모델 도입 및 제도개선 사항 등을 논의할 예정이다.
□ 국토교통부는 이번 중개보수 및 중개서비스 개선방안에 따라,
중개보수 개편을 위한 「공인중개사법 시행규칙」개정안 입법예고를 즉시 착수하는 한편, “중개보수 시․도 조례 개정 권고(안)”을 각 시・도에 시달하여 조례 개정을 요청할 계획이다.
* 조례를 개정하지 않는 경우에도 시행규칙 개정에 따른 개편안이 적용되나, 조례개정을 할 경우 시행규칙 개정이전에도 적용 가능
ㅇ 손해배상 책임보험금 인상 등에 대해서는「공인중개사법 시행령 」 개정을 추진하여, 오는 21년 11월까지 입법절차를 완료할 계획이다.
□ 국토교통부 김형석 토지정책관은 “이번 개선안으로 중개보수가 합리적인 수준으로 개선되고 중개서비스의 질도 향상되는 한편, 소비자와 중개업자 간 분쟁도 많이 줄어들면서 거래 활성화에도 기여할 수 있기를 기대한다”고 밝혔다.
※ <참고> 1. 중개보수 개선안 상한요율 비교
2. 핵심 Q&A
| 참고1 | 중개보수 개선안 상한요율 비교 |
| 거래 금액 | 현행 | 권익위 2안 | 개편안 | |||
| 매매 | 임대차 | 매매 | 임대차 | 매매 | 임대차 | |
| 1억 | ～50 | ～30 | 50 | 30 | ～50 | ～30 |
| 2억 | ～80 | ～60 | 100 | 60 | ～80 | ～60 |
| 3억 | ～120 | ～120 | 150 | 90 | ～120 | ～90 |
| 4억 | ～160 | ～160 | 200 | 130 | ～160 | ～120 |
| 5억 | ～200 | ～200 | 250 | 170 | ～200 | ～150 |
| 6억 | ～300 | ～480 | 300 | 210 | ～240 | ～240 |
| 7억 | ～350 | ～560 | 360 | 260 | ～280 | ～280 |
| 8억 | ～400 | ～640 | 420 | 310 | ～320 | ～320 |
| 9억 | ～810 | ～720 | 480 | ～360 | ～450 | ～360 |
| 10억 | ～900 | ～800 | 550 | ～440 | ～500 | ～400 |
| 11억 | ～990 | ～880 | 620 | ～520 | ～550 | ～440 |
| 12억 | ～1,080 | ～960 | ～690 | ～600 | ～720 | ～600 |
| 13억 | ～1,170 | ～1,040 | ～780 | ～680 | ～780 | ～650 |
| 14억 | ～1,260 | ～1,120 | ～870 | ～760 | ～840 | ～700 |
| 15억 | ～1,350 | ～1,200 | ～960 | ～840 | ～1,050 | ～900 |
| 16억 | ～1,440 | ～1,280 | ～1,050 | ～920 | ～1,120 | ～960 |
| 17억 | ～1,530 | ～1,360 | ～1,140 | ～1,000 | ～1,190 | ～1,020 |
| 18억 | ～1,620 | ～1,440 | ～1,230 | ～1,080 | ～1,260 | ～1,080 |
| 19억 | ～1,710 | ～1,520 | ～1,320 | ～1,160 | ～1,330 | ～1,140 |
| 20억 | ～1,800 | ～1,600 | ～1,410 | ～1,240 | ～1,400 | ～1,200 |
| 참고2 | 핵심 QA |
| 1. 정부에서 마련한 중개보수 개편안은 언제부터 적용되는지? |
□ 대책 발표 이후 중개보수 개편안을 반영한 「공인중개사법 시행규칙」 개정에 즉시 착수할 것이며, 이르면 10월부터 시행될 것으로 예상
ㅇ 다만, 시행규칙 개정 전이라도 개편안에 맞추어 조례를 개정할 경우 시행시기가 앞당겨질 수 있으므로 지자체에 조례 개정을 적극 독려할 계획
| 2. 중개보수 개선안은 어떤 과정을 통해 마련되었는지? |
□ 지자체·업계·소비자단체·학계 등으로 구성된 ｢중개보수 및 중개서비스 개선 TF｣를 개최하여 각계·각층의 의견을 수렴함과 동시에 개편안 마련을 위한 연구용역을 실시하고
ㅇ 그 외 에도 중개사협회 및 소비자단체 등과 지속적으로 소통하여 개편안을 마련하였음
| 3. 상한요율 한도 내에서 상호 협의하여 요율을 결정하는 방식에서 탈피하여 중개사와 중개의뢰인 간 중개보수 분쟁이 발생하지 않도록 고정요율제를 도입하는 것이 바람직하지 않은지? |
□ 고정요율로 정하는 경우, 중개사 간 경쟁이 차단(공정거래법상 경쟁제한 소지)되어 소비자 권익을 침해할 소지가 있으며,
ㅇ 최근 프롭테크* 업계에서 제공하고 있는 중개보수 할인 등과 같은 다양한 서비스의 제공 기회를 위축할 우려
* 부동산(Property) + 기술(Tech)의 합성어로 ’10년 유럽 중심으로 등장한 부동산서비스
| 4. 이번 중개보수 개편으로 기대하는 효과는? |
① (보수부담 경감) 매매 6억원 이상, 임대차 3억원 이상 거래에 대해 상한요율을 인하하여 보수부담을 경감
② (보수급증 완화) 9~15억 구간을 세분화(1→3개)하고 15억 이상 최고구간을 신설하여 거래금액 증가에 따른 보수부담 급증을 완화
③ (역전현상 해소) 임대차의 중개보수 부담이 매매보다 높아지는 역전현상 해소를 위해 임대차 요율이 매매요율 보다 낮거나 같게 설정
| 5. 공인중개사 시험 상대평가 도입 및 난이도 조절 등 제도 개선 시기는 언제인지? |
□ 중개사 시험 제도의 개편은 수험생의 혼란 등을 충분히 고려하여야 하므로, 내년 시험부터 바로 적용하지는 않을 것임
ㅇ 연구용역 또는 전문가 자문 등을 통해 제도 개선 방안을 검토하고 유예기간 설정 및 단계적 인원조정 등을 통해 수험생의 혼란을 최소화하여 추진할 계획임
출처 : 국토교통부
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